【房企胜诉案例】林智敏律师为开发商成功追回1.2亿违约金
一、当事人
原告:广州某大型房企(委托方)
被告:深圳某投资公司(团购方)
二、案情简介
2020年9月,被告以"员工福利房"名义团购原告开发的商务公寓200套(总价4.8亿元),合同约定分三期付款,并承诺3年内不转售。2022年楼市下行后,被告单方面停止支付尾款1.2亿元,并以"签约时未取得预售证"为由主张合同无效。本团队代理原告后,通过梳理资金流向、调取被告工商登记及交易记录,证实被告实为职业炒房机构,其"员工福利房"系虚假陈述,真实意图为短期炒房套利。
三、原告(我方)诉讼请求
1、确认合同有效并继续履行;
2、追偿逾期付款违约金(按日万分之五计算);
3、赔偿预期利润损失3000万元。
四、被告抗辩意见
1、签约时未取得预售许可证应认定合同无效;
2、主张情势变更(限购政策出台);
3、反诉要求返还已付首期款2.4亿元。
五、案件争议焦点
1、预售许可证缺失对合同效力是否有影响?
2、职业炒房行为是否构成缔约欺诈?
3、违约金计算标准的合理性?
六、判决结果
1、确认合同有效(预售证在起诉前已补办);
2、判令被告支付违约金1.2亿元(利息计算至执行完毕);
3、驳回被告全部反诉请求。
七、法院观点
1、认定被告明知预售进度仍签约,违反诚信原则;
2、资金流水证明被告存在规模化炒房特征;
3、违约金标准符合司法解释24条规定。
八、案件启示
本案确立三大裁判规则:
1、预售证瑕疵可通过补正消除合同效力障碍;
2、职业炒房行为不适用情势变更原则;
3、批量诉讼中开发商需重点举证相对方缔约目的。