【基本案情】
2014年10月21日，原告张某某、被告XX房地产有限公司签订《借款合同》约定张某某向被告XX房地产有限公司出借3000万元，月息2分；XX公司应于2014年11月21日归还本金1000万元，利息40万元、2014年12月21日归还本金1000万元，利息20万元、2015年1月21日归还本金1000万元；XX公司以其开发的位于尉氏县北环中段北侧波尔多庄园1号楼地上3层（面积为3167.73平方米）、2号楼商业部分（1层、2层计1748.97平方米）、3号楼商业部分（1层、2层计1362.98平方米）的房屋提供抵押担保。双方未办理抵押登记手续，就上述房产签订《商品房买卖合同》三份，并就该三份《商品房买卖合同》上的盖章、签字及指印真实性办理了公证。同日，XX公司出具收据一张，显示收到张XX出借款3000万元。经查，张XX实际转入XX公司银行帐号2940万元。XX公司就该笔借款已归还本金1000万元及利息40万元。因余款未付清诉讼至法院。
【争议焦点】
本案属于买卖合同关系还是借贷关系
【法院裁判】
一、被告尉氏县XX房地产开发有限公司于判决生效后十日内，归还原告张XX借款1940万元及利息57.6万元；自2014年12月22日至付款之日的利息按同期银行贷款利率的四倍计算；
二、驳回原告张XX其它诉讼请求。
【律师评析】
合法借贷关系受法律保护。XX公司向张XX借款事实清楚，证据充分，有双方所签证借款合同及电子银行转帐凭证、收据、还款计划书为证，双方之间形成合法的借贷关系，应受到法律的保护。双方约定借款总金额为3000万元，首期到帐实际金额为2940万元，根据还款计划书约定的利率推算，借款期限内按月息2分计，张XX首次支付出借款时，先行扣除了60万元利息。根据《中华人民共和国合同法》第二百条之规定，出借人将利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。法院认定张XX实际借款本金应为2940万元，除XX公司已归还的1000万元本金及利息40万元，尚余本金1940万元及利息未支付。对张XX要求玖承公司支付欠款及利息的请求，予以支持。
关于双方签订的《商品房买卖合同》的效力，该三份合同真实性虽经公证，但此买卖合同的实质在于为借款合同提供担保，买卖并非双方真实意思表示，系名为买卖实为借贷。故对《商品房买卖合同》的效力不予认可。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条之规定，以房地产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。由于本案双方当事人未办理抵押登记，对张XX诉求就波尔多庄园1号楼地上3层、2、3号楼商业部分享有优先受偿权的诉求不予支持。
关于利息，由于双方约定的利率高于同期银行借款利率的四倍，根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。鉴于XX公司仅对2014年12月22日之后的利息计算方式有异议，故本院对2014年10月21日至12月21日的利息不再审查，对2014年12月22日之后的利息，按同期银行贷款利率的四倍计算。
