抵押权人提前行使抵押权的情况

　　一、抵押权人提前行使抵押权的情况

　　一般来说，抵押权人只有在债务到期而债务人无法偿还债务时，才可以行使抵押权，由拍卖抵押物所得优先受偿。但有些情况下，抵押权人可以提前行使抵押权，以使自己的债权免遭风险损害。

　　根据《个人住房贷款管理办法》和《贷款通则》等有关法律规定，在下列情形下，抵押权人有权提前行使抵押权：

　　1、抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的； 或者抵押人的合法继承人或受遗赠人拒绝履行到期债务的；

　　2、抵押人被依法宣告解散或者破产的；

　　3、抵押人违反法律的有关规定，擅自处分抵押房地产的。

　　以上规定不是很全面，建议公民在签订房地产抵押合同时，应特别约定，在下列情形发生时，抵押权人可以提前行使抵押权：

　　1、抵押房屋受到查封、冻结或扣押等影响的；

　　2、债务人或抵押人已不能偿还一般债务或其他欠债；

　　3、债务人或抵押人财产的全部或任何重要关键部分，遭受或可能遭受没收、征用或强制性收购等。

　　这种特别约定，对于保护抵押权人的利益，是非常有用的。

　　二、抵押权行使期限的适用

　　1、可以避免单纯依据抵押权设立的时间来区别对抵押权的行使期限的法律适用，造成相同法制环境下，抵押权设立在前的行使期限反而过长于物权法实施之后设立的抵押权，不利于促使抵押权人及时行使抵押权，也不利于抵押物效能的充分发挥。

　　2、法不溯及既往的原则出发点在于维护法的稳定性和可预期性，而物权法的颁布到实施已经过了一段时间，抵押权人完全有可能及时行使抵押权，故对抵押权设立在物权法实施之前的案件判断抵押权是否消灭适用物权法并不会破坏法律的预期性。