夫妻卖房 表见代理

您好！ 【1】表见代理，无权代理人所为的代理行为，善意相对人有理由相信其有代理权，在此情形下，被代理人应当承担代理的法律后果。这主要是为了保护善意的无过失当事人的利益。学理界称此种情况为“表见代理”。 【2】Apparent authority 表见代理。又称ostensible authority，表见代理这一概念最传统的讨论见于英国上诉法院法官Diplock的Freeman and Lockyer诉Buchhurst Park Properties Ltd 案[1964] 2 Q.B. 480。是指表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者终止代理权后仍以被代理人的名义订立合同相对人有理由相信行为人有代理权的该代理行为有效；另解：表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。 【3】表见代理实质上是无权代理，是广义无权代理的一种。若无权代理行为均由被代理人追认决定其效力的话，会给善意第三人造成损害，因此，在表见的情形之下，规定由被代理人承担表见代理行为的法律后果，更有利于保护善意第三人的利益，维护交易安全，并以此加强代理制度的可信度。 【4】表见代理产生的法律后果:1．表见代理成立，订立的合同有效，表见代理中的相对人不享有《合同法》第48条规定的撤销权。《中华人民共和国合同法》第48条第1款规定：行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担民事责任。第2款规定：相对人可以催告代理人在一个月内予以追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应以通知对方的方式作出。本条所指的无权代理应当是狭义的无权代理，在此情况下，相对人有撤销权。而《合同法》第49条规定表见代理的情况虽然也是无权代理，但是这种情况属于广义的无权代理，与第48条的规定中的狭义的无权代理不同，其根本区别是：是否存在有使相对人有理由相信本无代理权的行为人有代理权的客观事实。表见代理虽属无权代理，但是，只要存在相对人有理由相信行为人有代理权的事实，表见代理成立，行为人的代理行为就应当按有效的代理来看待；在此情况下，所签订的合同就应当是有效合同。所以，相对人不享有《合同法》第48条规定的撤销权。 2． 本人(被代理人)对相对人(善意第三人)承担民事责任。表见代理被认定成立后，其在法律上产生的后果同有权代理的法律后果一样，即由被代理人对代理人实施的代理行为承担民事责任。 3． 代理人对本人(被代理人)承担民事赔偿责任。被代理人因表见代理成立而承担民事责任，因此给被代理人造成损失的，被代理人有权根据是否与代理人有委托关系、代理人是否超越代理权以及代理权是否已经终止等不同的情况，以及无权代理人的过错情况，依法请求无权代理人给予相应的赔偿。无权代理人应当赔偿给被代理人造成的损失。4．无权代理人对被代理人的费用返还请求权。表见代理的法律后果使被代理人的利益受到损害时，无权代理人应依法赔偿。同时，并非所有的表见代理的法律后果都必然对被代理人不利，当表见代理的法律后果是使被代理人从中受益时，根据公平原则，权利义务应当对等，无权代理人有权要求被代理人支付因实施代理行为而支出的相关的合理费用。 【5】表见代理的成立要件：1、表见代理属于广义的无权代理，因此只能在代理人无权代理而从事代理行为的情况下发生。2、相对人有合理的理由相信无权代理人 的代理权。3、相对人主观上是善意的、无过错的。4、无权代理行为的发生与本人有关。 【6】表见代理一般需要表见事由，表见事由包括：工作证、空白合同书、介绍信及商业惯例。