不动产物权登记制度

　　物权变动即物权的设立、变更、转让和消灭，通常需要特定的方式予以公示始得产生法律效力。物权公示制度是物权法的基本制度之一。不动产一般采用登记公示方式，动产一般采用占有交付公示方式。物权变动的公示规则，主要意义在于确定物权的归属，保护教育的安全与交易秩序，提高交易的效率。

　　《物权法》第九条对不动产登记效力作了如下规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”为了更好地把握和理解《物权法》第九条之规定，我们在此就不动产物权登记制度浅析如下：

　　一、 不动产物权登记的效力

　　不动产物权登记的效力首先是对不动产物权变动的影响，我国《物权法》的规定显然是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。

　　其次，物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。公信效力是指，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。不动产物权登记的公信力包括两层意义：一是登记的 权利推定效力，二是不动产物权的善意取得制度。

　　不动产物权登记的权利推定效力，是指经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，即使事实上他不是真正的权利人。这种权利的推定的意义之一在于维护登记制度的公信力，以保护信赖登记簿登记内容的交易人的利益，这即不动产物权善意取得制度基础。权利推定的另一重要意义在于，此种登记是确定不动产物权归属的证据。不动产登记簿上记载的权利人，就是法律上承认的权利人，该权利人可以依法行使不动产物权，不受他人侵害。但这种效力只是法律上的“推定”，所以并非绝对“真正”不可以推翻。事实上，在当事人有相反的证据时，是可以推翻这种推定，从而维护事实上的“真正”。《物权法》第十九条就规定了利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，还可以申请异议登记，并通过诉讼解决争议。这表明，不动产物权登记并不具有绝对的证明效力，不动产登记簿记载的事项也是可以推翻的。如果有人对不动产事项提出异议的，就应当由提出异议的一方提出证据来证明其主张。如果异议方提出了足以证明真正的权利状况与不动产登记簿的记载不一致的，人民法院可以直接采纳其证据，确认其权利，推翻不动产登记簿上的记载。如果异议一方提出的证据不足证明真正的权利状况与不动产登记簿上的记载不一致的，人民法院应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属，维护不动产登记簿的效力。[page]

　　不动产物权登记的公信力是不动产善意取得制度的基础。《物权法》第一百零六条对此作了规定，无权处分人将不动产转让给受让人的，如果受让人受让该财产是善意的，并以合理的价格转让，并且已经办理了不动产登记的，该受让人即取得该不动产物权，权利人不能追回其不动产物权。不动产物权的善意取得须同时具备三个要件，其中首要的条件是在受让时是善意的，即信赖不动产登记簿记载的事项，如果在受让时已经知道不动产登记簿上记载的事项是不真实的，则不动产物权登记的公信力就不会发生作用，受让人也就不能取得不动产物权。

　　不动产物权的公信效力既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。因此，对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。正因为不动产物权登记具有这样的效力，《物权法》第十九条才规定了异议登记的制度，在发生登记上的不动产物权和事实上的不动产物权不一致的情况下，事实上的权利人可以进行异议登记，将不动产登记可能有瑕疵的情况记人登记簿，以对抗第三人，防止自己利益受到损害。

　　二、 不动产物权登记的例外

　　不动产物权变动经依法登记始产生法律效力是一项原则，但并非所有不动产物权的设立、变更、转让和消灭都需要登记才能产生法律效力。不动产物权登记的例外有两种：一是一些不动产物权无须进行登记。二是一些不动产物权的变动并不依登记作为生效的要件。当然，按照物权法定原则，只有在法律另有规定的情形，这种例外才能被承认。

　　1、无须进行登记的不动产物权

　　《物权法》第九条第二款规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。依法属于国家所有的自然资源包括矿藏、水流、海域、城市的土地，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，野生动物资源，无线电频谱资源等。由于国家所有权依法不能进行转移，也不可能设立新的所有权，另外有些自然资源也无法进行登记，所以可以不进行登记。这有利于对国家所有权的保护。但是，对于国家所有的房屋等建筑物、铁路、公路、桥梁等基层设施应当依法登记。

　　2、不动产物权的变动不以登记为生效要件，这包括两种情形：

　　(1)无须登记即能发生不动产物权变动效力

　　①《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”人民法院、仲裁委员会生效的法律文书和人民政府的征收决定都是具有法律效力的文书，已经起到物权登记的公示效力，所以自该法律文书生效之日起，不动产物权的设立、变更、转让或者消灭即发生法律效力。[page]

　　②《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承和受遗赠都属于事实行为，依照法律规定，事实行为完成之日起，不动产物权即产生法律效力，无须先进行登记。

　　③《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因事实行为而产生的不动产物权的变动，自该事实发生之日起，不动产物权变动发生法律效力。建筑、拆除等，都属于事实行为，依照法律的规定，事实行为完成之日起，不动产物权即产生法律效力，无须先进行登记。

　　④《物权法》第一百二十七条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”农村土地承包经营权的设立，无须进行登记。

　　(2)登记是不动产物权变动的对抗要件

　　《物权法》第一百二十九条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”可见土地承包经营权的转让、互换等变动不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件。土地承包经营权转让未登记的，对当事人双方仍然产生法律效力，但不能对抗第三人，显然采用的是登记对抗主义。

　　三、 不动产物权登记例外的审判实践

　　《物权法》对不动产物权的变动采用了登记生效主义，这与人民法院近来的司法实践是基本一致的。但也应当看到，对于一些特殊情况，最高人民法院的有关司法解释规定采用的是登记对抗主义：

　　1、2000年最高人民法院《担保法司法解释》第五十九条规定：“当事人办理抵押登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”

　　2、2002年7月，最高人民法院《企业破产案件若干规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产……(六)尚未办理产权证书或者产权过户手续但已向买方交付的财产……。”这一规定表明，已向买方交付的财产尽管未办理产权证书或者产权过户手续，所有权也转移归买方，而不属于破产企业所有的财产。

　　3、2004年11月，最高人民法院《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”另外，第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”[page]

　　以上规定是人民法院司法实践经验的总结，符合公平原则，有利于相关案件的妥善解决。但上述规定与《物权法》规定的不动产物权登记规则并不一致。因此，最高人民法院将根据《物权法》规定和司法实践的情况决定这些司法解释是否在《物权法》生效后继续适用。