普通住宅土地增值税怎么算?
一、普通住宅土地增值税怎么算?
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率;
（一）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收。
计算增值额的扣除项目：
1、取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
2、与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。
（二）土地增值税实行四级超率累进税率：
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
2、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
二、土地增值税计算
土地增值税的具体计算步骤如下：
（一）计算增值额：
增值额=房地产转让收入—扣除项目金额
（二）计算增值额占扣除项目金额的比例：
增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%
（三）计算应纳税额：
应纳税额=∑（每级距的增值额×适用税率）
1、某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为：
（1）先求增值额
增值额=300-100=200（万元）
（2）再计算增值额与扣除项目金额之比
增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%
显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。
（3）计算土地增值税税额
应纳税额=100×50%×30%+100×（100%-50%）×40%+100×（200%-100%）×50%=85（万元）
[例2]某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元（假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%）。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为lo%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：
1.收入总额：1800万元
2.扣除项目金额：
（1）支付地价款：200万元
（2）支付开发成本：400万元
（3）计提费用：（200+400）×10%=60（万元）
（4）扣除税金：
1800×5%×（1+7%+3%）=99（万元）
（5）加计扣除费用：
（200+400）×20%=120（万元）
（6）扣除费用总额：
200+400+60+99+120=879（万元）
3.增值额：
1800-879=921（万元）
4.增值比率：
因此适用三档税率。
5.应纳税额：
应纳税额=879×50%×30%+879×（100%-50%）×40%+（921-879）×50%=338.65（万元）
三、土地增值税清算扣除项目包括什么
（一）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（二）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（三）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。
（四）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
（五）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（六）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
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