购房时需关注土地增值税和契税的区别

　　一、购房时需关注土地增值税和契税的区别

　　1.定义不同。契税是转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税；土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

　　2.征税范围不同。契税的征税范围主要包括国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；土地增值税的征税范围分为基本征税范围、特殊征税范围和企业改制重组土地增值税政策，其中不包括国有土地使用权出让所取得的收入。应该说，不同的征税范围有不同的征收标准，比如特殊征税范围中的合作建房土地增值税的征收是，对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

　　3.税率和计税依据不同。

　　契税执行3%至5%的幅度税率。契税的计税依据为不动产的价格，但由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法也有差别；

　　土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率，即：

　　（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

　　（2）增值额超过扣除项目50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

　　（3）增值额超过扣除项目100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

　　（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　4.纳税义务发生时间和纳税期限不同。契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告以及其他与房地产有关的资料。

　　二、土地增值税可以减免吗

　　可以，以下情形可以免征土地增值税：

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

　　2.因国家建设需要依法征收、收回的房地产；

　　3.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，住满5年，经检核，可免征土地增值税。

　　三、土地增值税能否零申报

　　能。找法网提醒您，根据土地增值税相关申报规定可知，如果一个月内没有任何业务，根据所缴纳的土地增值税税收管理规定，即“土地增值税零申报”。可以不用交税，无需缴纳。即便有业务，也可以根据自身经营情况，结合月度税负率的调整情况，来决定是否要缴纳土地增值税，以及税负率的大小，以达到节约成本的效果。除了“土地增值税零申报”，还有一个可以用来节省税款的方法叫做“负税收登记”，也就是在某一时间段内没有业务活动，但仍可以通过申请把上一段期间交税的税额转化为未来某个期间税额。