土地增值税税务筹划原则

　　一、土地增值税税务筹划原则

　　(一)真实性原则

　　即经济业务真实性。虚假的业务不可以扣除的，如：虚列成本、虚列拆迁补偿费等。接待客户在酒店发生的业务招待费、施工发生的施工成本等，都属于“实际发生”的范畴，而不论是否符合经营常规、是否符合企业所得税税前列支的范围或者比例，仅仅指“业务的真实性”。

　　(二)实际支付原则

　　确切说是指企业资金的实际流出。如：“应付账款”出现余额，表示在某一个静态的时点，乙方提供工程发票，但是房地产企业暂时没有支付乙方的工程款。这个就属于没有“实际支付”。

　　(三)合法有效原则

　　1、发票。简单理解为税务机关监制的各类凭证;如：增值税专用发票、增值税普通发票、电费单、话费单、超市购物发票、餐饮住宿费发票等。

　　2、自制凭证。可以在企业所得税税前扣除的财产损失清单、工资表、折旧表、财务分割单、广告费分摊协议、差旅费报销单、车补、电话补贴、误餐补助等。

　　3、相关部门的票据。税务机关出具的完税凭证、国土部门出具的土地出让金、工会经费票据、社保费单据、行政部门罚款单等、捐赠票据、医疗收费票据等。

　　4、其他凭证。商业银行出具的《利息单》、法院的判决书裁定书等、违约金收据、拆迁补偿费收据、境外的发票、赔偿费收据等。

　　(四)合理分摊原则

　　其实质是“配比原则”的延续。即：收入与扣除项目一一对应。但是，在实际的业务当中，部分费用很难做到“准确合理分摊”。

　　二、土地增值税免税范围有哪些

　　（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　（三）因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

　　（四）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

　　三、土地增值税预征率

　　土地增值税预征率：别墅、高级公寓、度假村预征率为1％－3%；营业用房预征率为1％－2％；普通标准住宅预征率为1％以内；其他类型预征率为0.5%-2％。关于预征率的标准，具体可以拨打12366纳税服务热线咨询或向主管地税机关咨询。

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