房屋租赁合同纠纷案例

引子

2010年6月4日，中国电信股份有限公司富源分公司（以下简称原告）将余桂琼、李秋芸列为共同被告起诉至富源县人民法院黄泥河法庭，案由为房屋租赁合同纠纷。2010年7月6日法庭对本案进行开庭审理，2010年12月11日法庭第二次开庭审理本案，同一天。原告中国电信股份有限公司富源分公司当庭宣布撤回起诉。该房屋租赁合同纠纷案件画上句号。

案情回放

原告在富源县黄泥河镇新大街建盖了坐南朝北的电信大楼一幢，并办理了产权登记手续。2004年10月12日，原告与李秋芸签订了为期五年的房屋租赁合同，将该房屋第一层至第六层的共计四十间房屋，以及对应的从新大街进门方向左至右数的底层第七间至电信办公楼西侧的围墙（含大门）、南侧至保坎以下之院内场地、南侧院内保坎以上的全部场地、正面楼梯、各层过道等全部租给李秋芸使用，租金为每年46000元，租赁期限为2005年1月1日至2009年12月31日。合同同时约定：承租人必须于每年12月31日前交清下年度租金。李秋芸租了该房屋及场地后与余桂琼口头约定合伙经营宾馆业务。在签订了房屋租赁合同后一个月左右，李秋芸与余桂琼便开始着手进行装修，但由于在装修的过程中双方因装修事宜意见不一，李秋芸便不再参与，由余桂琼一人负责装修（用去资金数十万元）、独自经营、自负盈亏。之后，原告租给李秋芸的所有场地及房屋均由余桂琼接手，并开展宾馆经营活动。

房屋租赁合同签订后原告收到了2年的房屋租金，自2007年1月开始再未收到任何租金。这期间，李秋芸就房屋租赁合同纠纷起诉余桂琼，被云南省富源县人民法院（2006）富民初字第241号民事裁定、云南省曲靖市中级人民法院（2006）曲中民终字第702号民事裁定先后驳回起诉。2010年6月4日，中国电信股份有限公司富源分公司（以下简称原告）将余桂琼、李秋芸列为共同被告起诉至富源县人民法院黄泥河法庭，案由为房屋租赁合同纠纷。其诉讼请求有五项，即：1判令两被告及时将原告出租给被告的位于富源县黄泥河镇新大街电信大楼的全部房屋（共40间）及楼梯、各层过道、闲置场地及其他附属设施交还给原告；2、判令二被告将擅自建盖的临时建筑拆除并恢复出租房屋及场地原状；3、请求判令二被告连带支付原告房租费138000元（截止于2009年12月31日，此后房租费按每天126元计算，直至被告交还房屋之日止；）4、判令二被告连带支付46000元的违约金及水电费20000元；5、本案诉讼费用由二被告承担。

接受委托后开展庭前准备工作

2010年7月4日，胡纯蛟律师接受了余桂琼的委托代理其参加本案诉讼，书写了答辩状并在次日向法庭提交，即：

民事答辩状

答辩人：余桂琼，女，汉族，年籍住职详卷。

被答辩人：中国电信股份有限公司富源分公司。基本情况详卷。

答辩请求：依法驳回被答辩人（原告）对答辩人（被告）的起诉。

因被答辩人诉我房屋租赁合同纠纷一案，现答辩如下：

一、被答辩人因房屋租赁合同纠纷一案，将答辩人列为被告是毫无事实根据的。从被答辩人提交的房屋租赁合同文本可以看出：出租方为中国电信股份有限公司富源分公司，承租方为：黄泥河镇南门街李秋芸。合同主体是清楚明白的。所谓合同，是民事主体为明确相互之间的民事权利与义务关系而订立的一种协议。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”简而言之，依法成立的合同，只对当事人有约束力。对其他人没有约束力。被答辩人起诉其合同主体李秋芸是没有问题的，但对答辩人的起诉纯属毫无根据的。同时，要求答辩人承担合同义务更是毫无道理的。该合同对答辩人没有任何约束力。

二、被答辩人主张答辩人与李秋芸之间系合伙关系，房屋系合伙租用毫无事实根据。按照《民法通则》第30条规定：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营，共同劳动。请被答辩人提供答辩人与李秋芸之间的出资比例情况、合伙协议、共同劳动、共同经营以及分配情况、风险分担情况。如不能提供，纯属主观臆断。凭想当然就胡乱对他人之间的其他法律关系下结论。早在2006年期间，李秋芸就以与答辩人存在转租房屋之法律关系为由，将答辩人告上法庭，结果以败诉告终。关于答辩人与李秋芸之间究竟属何种法律关系目前没有结论。也不是我们要讨论的法律关系。根据《合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，应当依照法律的规定或者按照约定解决。”本案涉及的房屋租赁合同纠纷只能由被答辩人与李秋芸进行解决，至于答辩人与李秋芸之间属何种纠纷、该如何进行解决以及答辩人几十万元的经济损失该如何处理，与本案没有任何关系。答辩人不再论及。

综上所述，答辩人认为，被答辩人起诉答辩人，纯属找错对象的错告，答辩人保留追诉的权利。望法庭以事实为根据、以法律为准绳，依法判决驳回被答辩人对答辩人的起诉。

此致

富源县人民法院

答辩人：余桂琼

2010年7月5日

庭审交锋

2010年7月6日15时，黄泥河法庭开庭审理本案，胡纯蛟向法庭提交了如下代理意见：

代理词

审判长、审判员：

作为被告余桂琼的代理人，我向法庭提供以下代理意见，请合议庭审议：

一、原告因房屋租赁合同纠纷一案，将余桂琼列为被告是毫无事实根据的。从原告提交的房屋租赁合同文本可以看出：出租方为中国电信股份有限公司富源分公司，承租方为：黄泥河镇南门街李秋芸。合同主体是清楚明白的。所谓合同，是民事主体为明确相互之间的民事权利与义务关系而订立的一种协议。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”简而言之，依法成立的合同，只对当事人有约束力。对其他人没有约束力。原告起诉其合同主体李秋芸是没有问题的，但对余桂琼的起诉纯属毫无根据的。同时，要求余桂琼承担合同义务更是毫无道理的。该合同对余桂琼没有任何约束力。因为原告举不出任何证据证明余桂琼系合同主体或者当事人。

二、原告主张余桂琼与李秋芸之间系合伙关系，房屋系合伙租用毫无事实根据。按照《民法通则》第30条规定：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营，共同劳动。原告在法庭调查阶段，未能提供余桂琼与李秋芸之间实属合伙关系的证据，即何人出资多少，用什么出的资，出资比例情况、合伙协议、共同劳动、共同经营以及分配情况、风险分担情况。由于原告不能提供出支持其主张的证据，因而原告的主张，纯属主观臆断。凭想当然胡乱对他人之间的其他法律关系下结论。早在2006年期间，李秋芸就以与余桂琼存在转租房屋之法律关系为由，要求余桂琼给付转租费51308.22元，将余桂琼告上法庭，结果以败诉告终。详见（2006）富民初字第241号和（2006）曲中民终字第702号判决。关于余桂琼与李秋芸之间究竟属何种法律关系目前没有结论。也不是我们今天要讨论的法律关系。今天要讨论的唯一的法律关系只能是房屋租赁合同法律关系，不能、且不允许讨论其他法律关系。根据《合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，应当依照法律的规定或者按照约定解决。”本案涉及的房屋租赁合同纠纷只能由原告与被告李秋芸进行解决，至于余桂琼与李秋芸之间属何种纠纷、该如何进行解决以及余桂琼几十万元的经济损失该如何处理，与本案没有任何关系。本代理人不再论及。

综上所述，本代理人认为，原告起诉余桂琼，纯属找错对象的错告，余桂琼享有追诉的权利。总之，原告对余桂琼提出诉求，于情、于理、于法都是说不过去的。望法庭依法判决驳回原告对余桂琼的起诉。

此致

富源县人民法院

代理人：胡纯蛟

2010年7月6日

法庭未当庭判决。

2010年12月11日16时，黄泥河法庭对本案第进行第二次开庭审理，法庭刚宣布开庭，原告代理人便要求变更诉讼请求，从其口头宣读的请求看，还将本案的案由作了变动，变为侵权之诉，原告变更诉讼请求是可以的，但应当给被告举证和答辩的期限。变更案由是法律禁止的，案由变了，就是另外一个诉讼了。法庭不能对原告变更后的案由进行审理。原告只能另案起诉。此举遭到胡纯蛟律师的严厉驳斥。胡纯蛟律师发言完毕，法庭决定休庭合议。法庭合议后，认为胡纯蛟律师的意见成立，法庭决定不再继续审理原告变更后的案由。令其另案起诉。原告只好宣布撤回房屋租赁合同之诉。

后记

2010年12月15日，中国电信股份有限公司富源分公司再次以返还物权纠纷为案由，对余桂琼提起民事诉讼，其诉讼请求中没有再主张租赁合同期间的租金138000元、违约金46000元及水电费20000元。该案仍在审理过程中，胡纯蛟律师继续作为余桂琼的代理人参加诉讼。案件审理结果如何，且听下文分解。