邢台将推行新版商品房买卖合同 将专治霸王条款

　　今后房屋交易将实施新版《商品房买卖合同》。昨日，记者从市房地产交易登记中心获悉，本市已开始着手推行新版《商品房买卖合同示范文本》，市交易中心完成准备工作后，新版合同将在本市全面启用。

　　市房管局正升级信息系统

　　新版《商品房买卖合同》示范文本是今年4月由国家住建部、国家工商总局联合制定、并在全国范围内推广引导使用，是目前最具示范效力、具有政府部门规范性和指导性的合同文本。

　　与2000年版的示范文本相比，新版合同在体例和内容上有极大变化。市房管局相关负责人表示，新修订的合同更加突出平等维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上，也更加注重买受人权益的保障。该局正在进行信息系统改造升级，一旦条件成熟就将全面启用新版合同。

　　“无论现售合同示范文本还是预售合同示范文本，都只是适用新建商品房的买卖，不适用存量房即二手房买卖。”市房管局负责人告诉说，由于使用新版《商品房买卖合同》前需要升级相关的信息网络平台，一旦系统调配完成后将使用新版《商品房买卖合同》。

　　新版合同专治霸王条款

　　新版商品房买卖合同的最大亮点有哪些?记者走访本市业内人士了解到，以往，在签订商品房买卖合同时，消费者没有多少话语权，成了任人宰割的“羔羊”。而新版购房合同的出台，则给了消费者更多的保护。

　　据悉，新版商品房买卖合同共10章29条11个附件。与旧版合同相比，新版合同首次明确提出“出卖人对买受人信息负有保密义务”，“新房交付前购房者可验房”，“车位、物业服务用房等公共设施可以约定为业主所有”，遭遇“一房多卖”、房屋质量不合格时，开发商除退款外，还要支付已付房款一倍或者购房者全部损失的赔偿金。

　　相比旧版合同，新版合同更注重保护购房者合法权益，在双方当事人信息、资金监管、交房条件、前期物业管理、质量保修等方面都做了明确规定，购房者在签订合同的时候可以放心签约，保证了交易安全。

　　此外，新版合同还专门增加了“专业术语解释”，对如“商品房预售”、“房屋的建筑面积”、“不可抗力”等专业术语做了详尽解释，消除了购房者对一些条款理解模糊的疑虑。

　　合同分“预售”、“现售” 防范不可预测风险

　　新版的合同示范文本，将商品房买卖明确分为预售和现售两个版本，分别为《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)。

　　旧版《商品房买卖合同示范文本》未对预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。由于商品房预售存在许多不可预测的因素，以往购房者和开发商经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时不一致而产生纠纷，因此新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个文本。业内人士认为，这样更利于开发商按照预售的承诺交房，从某种程度上督促了开发商严格按照交房时间规划建设进度，间接地避免了纠纷的发生。同时，这也为购房者增加了维权凭据。

　　一房多卖 开发商需支付惩罚性赔偿金

　　新版合同第五条要求，开发商必须保证房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让。如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以主张退房、退利息。开发商除退还买房人已付全部房款和利息外，还要支付已付房款一倍或买房人全部损失的赔偿金。。

　　新版合同明确了解除合同的条件、程序以及利息计算方式，并引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，开发商除退还买房人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

　　查验收房 开发商不得讲条件

　　新版合同第十一条规定，交楼通知至少要约定时间前10天以上发出，同时开发商不得以缴纳相关税费，或者签署物业管理文件作为购房者收房前提条件。据了解，在实践中设置交楼条件是开发商的惯用伎俩，在新版合同下，如果开发商违反这条程序约定，将承担逾期交房责任。

　　新版本完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节。在交房流程中，要求开发商在交房前10日通知买受人，并且交房过程中买受人有权先查验房屋再办理交房手续;明确了出卖人的保修范围、保修责任和不应低于法律、法规等规定的最低保修期限，细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。

　　质量担保首入合同 避免有人卖无人修

　　新版合同第十八条及附件八特别约定如果开发商不承担质量保修义务，必须由约定的第三方来承担连带责任，第三方可以是开发商的股东或者关联公司。据了解，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司制度，而项目公司一旦开发结束就被注销，出现商品房有人卖、无人修的问题。设定连带责任方，就是为房屋找一个长期的 “管家”。

　　空气质量 开发商也要保证

　　新版合同第十六条，除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔音、节能措施三项内容明确披露在合同中，保证其符合约定的标准。如不达标开发商可有一次整改机会，再不达标的，购房者有权直接退房。