一起因店面转租引发的官司

　　原告王某诉称：2004年7月1日原告王某向设计院租赁店面一间开茶叶店。2009年5月8日王某与谢某协商将该店面转租给谢某经营，期限三年。但被告谢某不讲信誉，除只交了一个月的租金外，其余租金分文不给，被告的行为已严重违反了双方所签订的转租协议，严重侵犯了原告的权益，经协商无果，原告只好诉至法院请求法院判令被告：1、支付原告35个月的承租费24500元；2、将被告承租店面交还原告经营。

　　被告谢某答辩称：因谢某需要店面，原告王某便欺骗谢某称其承租的店面可以转租给他使用。2009年5月8日，双方签订了转租协议，原告将店内的一些物品一并交给谢某使用，谢某缴纳了5000元押金给原告王某。转租后不久，房屋所有权人设计院找到谢某，告诉谢某设计院与原告王某所签订的房屋租赁合同明确规定，未经设计院同意擅自转租的，设计院可以收回房屋，并叫原告王某、被告谢某到设计院说清楚。后经协商，2009年6月1日由谢某直接与设计院签订了房屋租赁合同。因此，原告所谓的转租租金根本无理无据，应予以驳回。

　　清流法院经审理查明：被告谢某与原告王某系朋友关系。2004年7月1日，设计院将位于华林北路1号面积约16平方米的店面租赁给原告王某使用，并签订了《房屋租赁合同》。合同对房屋坐落、租赁期限及租金缴纳时间、房屋装修、违约责任、补充协议等方面进行了约定。其中合同第二条第二款约定：“承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋。1、承租人擅自将房屋转租、转让或者转借的。……”至2009年5月7日，该店面一直由原告王某租赁使用。

　　2009年5月8日原告王某未经设计院同意擅自将该店面转租给被告谢某，并签订了转租《协议书》。《协议书》约定：由被告谢某交付押金5000元给原告王某，协议解除时退还被告谢某；店内原有的空调、麻将桌、电脑、电视等无偿提供给被告谢某使用，租期三年……协议签订后，原告王某将店面及店内物品按清单交付被告谢某。被告谢某交付押金5000元及当月租金700元给原告王某。

　　后来，设计院发现原告王某擅自将该店面转租后，收回了该店面，并于2009年6月1日与被告谢某签订了《房屋租赁合同》。原告王某从2009年5月8日起没有再向设计院支付租金。被告谢某从2009年6月1日起也没有向原告王某支付转租租金，而是直接向设计院支付租金。

　　2012年6月13日原告王某以与被告谢某签订的转租协议约定的三年期已到为由向法院提起诉讼，要求被告谢某和李某支付35个月的承租费计24500元及将承租店面交还原告经营。

　　最终，清流法院经审理认为：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告王某与设计院签订《房屋租赁合同》后，未经设计院同意擅自将其承租的店面转租给被告谢某经营，设计院按合同约定收回房屋，解除了与原告王某签订的租赁合同。原告王某从2009年5月8日起没有再向设计院支付租金，原告王某与设计院的房屋租赁合同已解除，租赁合同解除后，原告王某既不是房屋的所有权人，也不是房屋的合法使用权人，原告王某已经无权再将房屋转租给被告谢某，王某与谢某签订的转租协议无效，故原告王某要求被告谢某支付三年的转租租金24500元、要求被告谢某返还承租店面的诉求于法无据，法院不予支持。法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条的规定，作出判决：驳回原告王某的诉讼请求。

　　本案的焦点问题为原告王某是否有权要求被告谢某支付转租租金、要求被告谢某返还承租房屋。

　　法院认为，《中华人民共和国合同法》明确规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告王某与设计院签订的房屋租赁合同明确约定，未经出租人同意擅自转租的，出租人可以终止合同，收回房屋。原告王某2009年5月8日未经设计院同意转租房屋给被告谢某，设计院发现后收回房屋，并于2009年 6月1日与被告谢某签订了房屋租赁合同，原告王某对设计院收回房屋的事实予以认可，综合原告王某从2009年5月8日起没有再向设计院交纳涉案房屋租金的事实，原告王某与设计院签订的房屋租赁合同已经解除，原告王某已经丧失了对房屋的占有和使用权，已经不是房屋合法的转租主体，王某与被告谢某签订的转租协议书无效，王某不能凭借该协议书要求被告谢某支付协议书约定的转租租金。

　　原告王某占有和使用房屋系基于其与设计院签订的房屋租赁合同，现设计院已经解除合同收回房屋，原告王某已经丧失了对房屋占有和使用的基础；被告谢某占有和使用房屋的基础是被告谢某与设计院2009年6月1日签订的房屋租赁合同，原告王某不能凭借与被告谢某签订的转租协议书要求被告谢某返还谢某合法占有、使用的涉案房屋。

　　相关法律链接：

　　《合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。