显失公平判定中的错误观念

　　【案例】

　　2003年8月，刘某从开发商处以每平米1500元购得一套100平米的楼房。2005年6月，刘某与张某签订了房屋买卖协议，即刘某以每平米2000元价格卖给张某，总价款20万元。2006年5月，到合同约定的办理房屋过户手续时，该地段房价已陡升至每平米4500元，该套楼房市场价值已45万元，且还在继续攀升。刘某便以种种理由拒绝交房。张某起诉至法院，要求判令刘某履行房屋买卖合同，办理过户手续。刘某提出反诉称，目前房价比当初协议约定价格高涨一倍多，继续履行原合同对被告显失公平，故以因情势变更继续履行合同显失公平为由请求解除房屋买卖合同。

　　常见的判定显失公平中的错误观念

　　(一)纵向和横向比较

　　所谓纵向比较，是指当事人将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行比较。所谓横向比较，是指当事人的交易价格或酬金与第三人同等条件的交易价格或酬金相比较。

　　目前，理论界存在很大的误区，就是将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行纵向和横向比较，仅仅单凭前后价格或收益之差作为判定依据，并得出是否显失公平的结论。这种通过比较方式来认定显失公平显然是错误的。如果将合同订立时的房价与合同履行时的房价进行比较，房价相差一倍多，卖方刘某因此而少得25万元。表面上看，合同继续履行对刘某明显不公平。但事实上，尽管合同订立时与合同履行时的价格相差较大，但一方面，卖方刘某在合同订立时出售价格起码是物有所值，另一方面，最根本的一点是刘某的转让价格与其购买该房屋时价格相比，既未增加其履约负担，也未因此而亏损(相反还赚了钱)，仅仅是与合同履行时的市场价格相比赚钱较少而已。试想，如果合同订立后当地房价普遍下降了，买方将认为其相对多付了款，并进而主张显失公平，如此这样，诚实信用原则将不复存在。

　　市场价格时常发生波动，有涨有跌，并因此而影响到当事人的经济利益。合同履行时的价格或酬金高于或低于合同签订时的价格或 酬金，或者比第三人的交易价格或高或低，虽然对一方当事人的收益有一定影响，甚至影响较大，但不能仅仅因此即认定为显失公平并主张适用情势变更原则予以救 济。若交易者都以此为由而主张情势变更原则，交易安全将无法得到保障，交易秩序、诚实信用原则将遭到严重破坏。故笔者认为，不能仅以卖多卖少、赚多赚少、 收益多少来衡量与评判是否构成显失公平。理论界和实务界正是由于这种仅仅单纯地进行横向和纵向比较，以当事人赚多赚少，收益多少作为显失公平的评判标准，最终导致情势变更原则的适用范围和自由裁量空间无限扩大。如此这样，实属对情势变更原则中显失公平的重大曲解，其结果必然有悖于诚实信用原则。

　　(二)将当事人是否获得暴利作为评判要素

　　在界定显失公平时，通常观点将另一方“获取暴利”作为认定显失公平的要素之一。 无论一般意义上的显失公平还是情事变更原则中的显失公平，另一方当事人是否“获取暴利”不应作为认定是否显失公 平的考虑因素，只需考虑继续维持原合同效力对一方当事人是否显著“不利”。理由是：首先，对一方当事人显著“不利”，而另一方当事人未必就因此而获得暴 利。反之，一方当事人获取暴利，对另一方当事人未必一定显失公平;其次，另一方当事人在签订合同时只要遵守诚实信用原则，未违反法律、行政法规强制性规定，其获利多少，作为私法领域而言，民事法律不应给予干预。如果当事人违反法律、行政法规强制性规定，即便获利不大，也为法律所不允许，但那将不是民事法律中“显失公平”所要解决的问题。其三，何谓“暴利”，同样具有较强的主观色彩，很难有一衡量标准。因此，不应将一方当事人是否“获取暴利”作为认定显失公平的评定要素。

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