香港：物业管理公司追讨欠费力度大

在香港，一般大厦公契赋予了物业管理公司法定权力，追讨业主欠交的物业管理费。

根据大厦公契，如业主欠管理费超过30天，物业管理公司可以代表全体业主向欠管理费的业主提出民事诉讼追讨所欠管理费、利息、手续费及一切法律费用。物业管理公司可委托律师将该物业业主欠费的记录向土地注册署登记，使该物业的记录有“瘕疵 ”(即俗语所谓“钉契”)。欠费业主必须先缴交所欠管理费、利息及法律费用后才可将物业“瘕疵”清除，以便出售物业。同时律师于物业正式成交前必通过书面查询物业管理公司，该物业是否有欠交管理费或其它费用，因此欠交管理费的业主是不可能将欠费转嫁给买家,即新业主。此做法在亚洲金融风暴前是非常有效的追讨欠费方法，因为当时楼价急升，业主售楼的叫价每日不同，今日的售价可能会较昨天的高出数万元，以致业主不会有欠费情况出现，更不会让管理公司对其物业进行“钉契”。

但在金融风暴后，因为较多物业变成负资产，物业也不能迅速卖出，欠费业主不注重物业管理公司的“钉契”，此种追讨物业管理费的办法效果大减。

借助民事诉讼方式追讨业主所欠的管理费。

凡欠费不超过港币5万元者，物业管理公司可以向小额钱债审裁处进行小额钱债申索。物业管理公司不可为了使欠费超出限额而将申索分为两宗或以上个案办理，只可放弃对超过限额的部份提出申索。物业管理公司通常会于申索前致函欠费业主追讨欠费，并声明如不交纳便向小额钱债审裁处提出申索，当未获回复，管理公司便将函件副本连同填妥的申索书交予审裁处。申索书将由审裁处送往欠费物业的地址交予被告人(即欠费业主)。如欠费业主愿意还款可将欠费连同利息及手续费交予管理公司或审裁处。如业主不同意该项申索可提交答辩书，甚或可向管理公司提出反申索。审裁处安排初次聆讯日期及时间一般不会迟于申索书提交后60天，出席审裁的人士在一般情况下不得由律师代表。审裁官和审裁主任首先安排双方调解纷争。如双方同意和解，审裁官将按双方达成的和解条件批出双方同意命令并发给双方。若未能达成和解，案件将押后另定日期审讯。审讯时审裁官会聆听或阅读双方提出的证据。裁定哪一方的证据真实性较大，并于聆讯后做出宣判。一般来说物业管理公司追收管理费的申索胜数很大。当然若任何一方不满意裁决可于7天内要求复核裁决。如复核后对结果不满，任何一方可向高等法院原讼法庭申请上诉。此外如欠费超过5万元，物业管理公司可以委托律师向区域法院或高等法院提出诉讼。

由于金融风暴香港物业价格较5年前下跌60%，出现所谓负资产及银主盘，沦落为负资产或银主盘的业主，一般都因为经济出现困难而欠交管理费。管理公司只能以钉契的方式把欠费记录在案，待银主(即银行)把物业收回拍卖后才由银主负责清缴欠费。同时若积欠管理费过多，管理公司亦可以委托律师入禀高等法院申请将物业拍卖以抵价积欠的管理费，但管理公司于拍卖前必须委托独立的测计师评估物业价值，由独立拍卖公司于公开、公平、公正的情况下进行拍卖，拍卖得回的款项除支付有关费用及清缴管理费外，余数必须交还业主。

在香港一些较旧的大厦公共契约亦有授权管理公司以截水断电的方式追收管理费。

但在1996年高等法院的一宗案例中，业主成功地否定了管理公司于追收管理费过程中可以截水断电。主审法官认为水电是水务局和电力公司供给，与管理公司没有关系，管理公司无权截水断电。从此以后管理公司以截水断电方法追讨管理费变成不合法。

此外，由于香港的物业大部份都抵押给银行，在香港普通法的法律制度内，买家虽然是登记的法定业主，但银行才是真正的受益业主。这样，业主不缴付管理费，最终欠费亦由银行作为受益业主承担责任，影响银行的权益。因此，如有业主拖欠物业各项费用(包括差饷、地租、管理费等)，银行都会非常关注。管理公司可就个别欠费情况而决定与按揭银行联系，透过银行来向欠费业主施压。[page]

总体来说，由于设有小额钱债审裁处，在香港物业管理公司有绝对的把握向业主追回所欠的管理费，同时管理公司以钉契的方式亦可以避免业主在物业转手时将欠费转嫁下手业主。

作者系香港历思联行设施管理服务有限公司董事总经理