商品房销售存在12条“霸王条款”

　　消费者在购买商品房时，一定要看好合同。 资料图片

　　为进一步遏制消费领域“霸王条款”现象，辽宁省工商部门将在全省范围内对利用合同格式条款侵害消费者权益行为集中开展专项整治。

　　昨日，记者从辽宁省工商局获悉，此次专项行动的内容是，整治经营者利用合同格式条款免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等三类违法行为。

　　省工商局强调，此次专项行动主要以商品房销售、大型商场超市、家庭居室装饰装修、汽车销售与维修、网络商品交易及有关服务等消费者反映问题比较集中的五个行业为重点，对相关行业企业在其合同(协议、补充条款、附件等)、通知、声明、店堂告示以及广告、宣传资料中含有免除自己责任、加重消费者的责任、排除消费者权利内容的格式条款进行整治。

　　本报请辽宁省工商局市场规范管理处专业人士，点评了商品房销售中存在的十二条“霸王条款”。

　　【案例】

　　7天不交首付不退诚信金

　　沈阳市民周女士回忆，她曾在2011年5月看中了铁西区生日城附近的一个楼盘，于是匆忙签订了认购书。不巧的是，7日内她没有筹集够首付金，因此她只好放弃，“没办法，就先不买了呗，可是开发商拒绝返还诚信金。”周女士表示，“当初也没注意到，认购书签订后7日内不交纳首付就不给退还诚信金的条款啊!也不能眼睁睁地将诚信金押在开发商手里啊。”周女士说，后来找了很多人求情才要回了部分诚信金。

　　其实，认购书是意向合同。按照《商品房销售管理办法》及最高法院的相关规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。

　　格式条款点评：

　　1、本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。

　　点评：合同法第十五条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”如是最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。

　　2、出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。

　　点评：合同法第十五条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”如是最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。

　　3、楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。

　　点评：《物权法》第七十一条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《辽宁省物业管理条例》第23条规定：物业管理用房的所有权依法属于全体业主。此条款侵害了业主权利。

　　4、“占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”

　　点评：此条款违反了《物权法》第七十三、七十四条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。

　　5、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价保持不变，按实结算购房款。

　　点评：违反了《合同法》的公平原则，免除了消费者在面积误差比绝对值超过3%时的请求权。

　　6、因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。

　　点评：《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

　　不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。主要包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等情形。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围。出卖人延期交房的，应视为违约。

　　7、因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。

　　点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任。违反了合同法的公平原则、第四十条及《消费者权益保护法》第十条消费者享有公平交易的权利，且排除了消费者变更或解除合同的权利。

　　8、买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金;出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。

　　点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任。违反了合同法的公平原则、第四十条及《消费者权益保护法》第十条消费者享有公平交易的权利。

　　9、买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。

　　点评：出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，出卖人就应该履行《商品房买卖合同》，在规定时间内交钥匙;而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同关系，违反了《消费者权益保护法》第九条消费者享有自主选择商品或者服务的权利的规定。

　　10、鉴于本小区销售数量比较多，买受人同意由出卖人在办理入住时安排购房者按一定顺序依次办理入住手续，如因办理顺序而出现交付期超出《合同》约定交付期限的，不视为出卖人逾期交房。

　　点评：此条款免除了出卖人的违约责任，违反了《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　11、买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。

　　点评：“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合格，根据《商品房销售管理办法》规定，买受人可以退房并请求赔偿。违反了《消费者权益保护法》第十一条消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利的规定。

　　12、买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费，或者有的合同约定出卖人可以解除合同。

　　点评：此条款加重了消费者责任，违反了合同法第四十条规定。《合同违法行为监督处理办法》第十条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者下列责任：(三)其他依照法律法规不应由消费者承担的责任。