不要掉入“面积误差”陷阱
吴先生于去年底在河西购买了一套期房，双方在合同中约定房屋的建筑面积112平方米，双方没有对房屋面积的误差标准处理进行明确的约定，只是笼统地说“多退少补，按实结算”。去年12月底，该房屋交付时，吴先生自己测量了一下，发现比原合同上规定的面积多了三个平方。今年7月，吴先生拿到了房屋产权证，发现产权证上登记的面积是118平方米。仅此一项，吴先生就需按约多付2万元。其间，吴先生多次找开发商协商、咨询，始终没有得到一个令人满意的答复。对此，吴先生感到十分困惑，不知道房屋建筑面积以何为标准，如何结算?
律师观点：
吴先生首先应了解房屋实际交付面积是如何确定的，根据《南京市房地产交易管理办法》的规定，实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。商品房面积的实际测量是由房产部门指定的测绘队按照国家建设部的有关房屋测绘规范统一测绘。其中，房屋产权证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。值得注意的是，在计算建筑面积时，房屋层高包括斜面结构屋顶(如阁楼斜坡顶)只有层高在2.2米以上(含2.2米)的部分才计算建筑面积，而对于房屋套内中具有使用功能但层高低于2.2米的部分，在房屋登记中应明确其相应权利的归属。
在实际操作中，房产最终交付的面积常常与合同约定面积发生误差，这是因为开发商在销售期房时，对房屋的建筑面积是按照图纸计算并报房产部门审核确定的。购房者在房屋交付后，对房屋的面积如有疑问，可向房产部门指定的测绘队申请重新测绘。如重新测绘结果与原登记面积确有误差，可据此向开发商主张权利。
当然，买受人应事先与开发商约定发生误差后的解决条款。建设部颁布的《商品房销售管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》及《南京市房地产交易管理办法》都对房屋面积误差的处理方法作出了明确规定。因此，上述三种规定均可由买卖双方根据具体情况加以选择适用。但目前开发商常常与买受人约定“交付房屋时按实际面积结算，多退少补”，这对买受人是十分不利的，容易损害买受人的合法权益。但切不可签订所谓“按实结算，多退少补”等内容的条款，避免陷入购房陷阱，增加购房成本。由于《江苏省城市房地产交易管理条例》的制定时间最迟，并总结了前两种规定的相关内容，本律师认为该条例最具有参照性。
