面积误差条款有蹊跷购房者签合同务必用心

　　某单位一名职员买了一套商品房，当时与他签约的某代理公司在合同中关于购房面积误差的条款是这样写的：乙方(购房方)所购单位的建筑面积为94.8平方米(暂测面积)。房屋竣工后，若实测面积与暂测面积有误差，甲、乙双方按实测面积的销售价格多退少补。

　　结果交房后，销售商告诉他的实测面积变成了124.5平方米，而且还以合同中有此约定为由，让这位买房人补交多出面积的房款。这位顾客感觉受到了愚弄，便上诉法院，可法院却判决他败诉。原来，按照合同中该条款的实质含义解释，该合同签订之后，甲、乙双方即已允许所购房屋的暂测面积与实测面积存在误差，但无论误差超过或减少多少，均采取多退少补的方法进行结算。

　　如对该条款再进一步分析的话，在合同履行中会出现两种情况：一是实测面积少于合同约定面积，这时买家可向销售方索要退款;二是实测面积多于合同约定面积，这时无论多出多少平方米，买家都要按实测面积补足多出面积的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。从目前房地产交易因面积误差产生纠纷的情况看，属于上述两种情况中后者的占绝大多数，因为这种操作方式既有利于销售方售房时以相对较少的房价款吸引购房者，而且过后要求买房人补足多出面积的房款时，买房人又没有依据不交这笔款，只能自认倒霉。

　　对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积与竣工后的实测面积存有误差，但是误差不应超过合理的范围。而如果误差超出约定的范围，实质上就是发展商违约，没有履行合同。《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规定：“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的，当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿”。因此，如果销售方所交房屋超过双方约定的面积误差范围，购房者有权要求解除合同，并要求得到相应的赔偿。

　　由此看来，在签订购房合同时，作为买房人当时有权力要求发展商修改该条款内容或另签订补充协议，比如将该条款进行以下两种方式的修改：第一种方式，附带条款应写上：房屋竣工后，如本合同暂测面积与实测面积误差在3%以内的(假设按此比例，下同)，不再结算，误差超过3%的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿因此而给乙方造成的损失。第二种方式写上，房屋竣工后如本合同暂测面积与实测面积误差在3%以内，甲、乙双方按销售价格进行结算;误差超过3%的，乙方有权要求解除合同，甲方应负责赔偿因此而给乙方造成的经济损失。买房人对购房合同中有关面积误差的条款一定要慎重对待。(郑昌伟)