未登记的房产抵押合同是否有效

　　市民廖先生:我朋友小罗问向我借一笔钱，其女朋友小虹提供一套价值30万元的房屋作为借款担保。小罗和小虹与我三方签订了借款抵押合同,并到公证处做了公证。借款合同中订明：小罗向我借款20万元，一年后归还，并以小虹房屋作为抵押,如到期不能还款我有权拍卖该房屋取回借款。签订合同后，我没有和小虹去房地产管理部门办理抵押登记手续。现在还款期限已过，小罗只归还一部分钱给我。请问我能否要求洪小姐以房屋抵偿借款?

　　广东增泰律师事务所罗学源律师：《物权法》第187条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建筑的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。而一百八十条第一款规定中的财产包括了房屋。因此，按照上述规定，以房屋作为担保物必须办理抵押登记，方才设立。廖先生到公证处去办理了公证，只能证明其三方签订的合同上所载明的债权效力，但公证赋予不了其实现抵押权的物权效力。因此，廖先生无权对洪小姐的房屋行使抵押权，只能向小罗行使要求归还债款的债权。