物业管理公司能否因为业主的房款未交清而停供水电?

咨询热线内容
我姓付，是某小区物业管理公司的经理。前几天，开发商给我发来一份通知，称我们小区里某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清，要求我公司对该住户采取停水、停电的措施，以迫使该住户及早还款。我们认为，该住户未付清房款，应属于不完全业主，其所享有的物业服务理应受到限制，所以就照开发商说的做了。但该住户找到了我们，声称其已经按照物业管理合同按时交纳了物业管理费和水电费，物业管理公司无权停水停电。
请问：物业管理公司能否因为业主的房款未交清而停水停电呢?

律师专线解答
付经理，我们要明确地告诉您，开发商有权要求该房主承担违反购房合同的违约责任，但你们物业管理公司无权对该房主停水停电。
在房屋买卖关系中，业主作为买房者承担支付房款的义务，享有取得房屋所有权的权利；而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，权利、义务和承担的责任都应该一致。
据您所述，该房主同时是房屋买卖关系及物业管理关系的主体。他未按期交纳房
款，说明他没有履行房屋买卖关系中的按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同。但如果该住户已按照物业管理合同规定按时交纳了物业管理费和水电费，则意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，应该得到完善的物业管理服务，你们物业管理公司和开发商无权对这种权益进行侵害。
因此，开发商要求您公司用停水、停电的方式迫使住户交纳房款，是对该住户合法权利的侵害，是违法行为。而你们物业管理公司违反物业管理合同规定对该住户停水、停电，违背了您公司的法定职责，也应当承担相应的法律责任。

症结所在
本问题的症结在于咨询者不清楚物业管理公司无权以停水、停电的方式迫使业主交纳房款。

律师提醒与注意事项
房屋买卖法律关系与物业管理合同不能混为一谈，作为法律关系中的当事人，务必明确自己享有哪些权利，应履行哪些义务，切勿行使超过权限的“权利”，履行不该履行的“义务”。

法律链接
《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条
《商品房销售管理办法》第十六条