拒付高额物管费的行为是否违法?

咨询热线内容
2003年3月，我在本市某小区购买了一套商品房。入住初期，物业管理费为每平方米2元。可是到2006年，物管费一下被调整到6元。据我所知，我们这里的物管费是本市最高的。为此，我查遍了所有相关法规，但并未找到定价依据。我所住的小区是多种住宅形式共存，其中有别墅，也有多层公寓，我们所住是多层公寓。根据有关规定，物业管理的最高收费标准为每平方米人民币1元，最低标准为0．5元，即使是别墅，最高标准也只有4．5元。相比之下，6元的收费标准，实在是高得离谱。作为业主，我认为我有权拒付如此高额的物管费。所以，从2006年2月起我就拒绝向物业公司交纳物管费。截至2006年年底，我累计拖欠物业管理费、水电费及滞纳金等共计1万余元。在此期间，物业管理公司曾几次催我补交物管费，但均被我拒绝。令我想不到的是，前几天，我竟收到了法院的传票，原来物业公司以我拒交物管费为由将我告上法庭。
请问：我拒付高额物管费的行为违法了吗? (咨询者：李女士)

律师专线解答
李女士，您所咨询的问题主要涉及物业管理费的收取。结合您所提出的问题，具体分析如下：
首先要明确的一个问题是，物业管理的收费并不等于物业管理公司的收入。物业管理公司的收入主要来自两个方面：一是物业管理公司因其直接为广大房屋产权人提供管理服务而收取的费用，也就是所谓的物业管理收费；另一收入则是物业管理公司因其合理服务之外的其他经营业务。后一部分的收入，主要是通过市场自由交易选择进行的，并不属于物业管理收费的范畴。
依据建设部、国家发展和改革委员会《物业服务收费明码标价规定》的相关规定，物业管理公司收取管理费应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、—规章和政策。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动的幅度以及实际收费标准。物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查 询等方式实行明码标价。
此外，物业管理企业接受委托代收水、电、气、热、通讯、有线电视等费用，也应当实行明码标价。物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示，实行明码标价。物业收费标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
通过上述分析不难看出，您所在小区的物业公司在向您收取物业管理费时存在着严重的违法行为。但是您以拒付高额物管费的行为来对抗物业公司的行为是不可取的。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业管理费的，其行为构成违约，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司有权向人民法院起诉。
此外，需提醒广大业主，如果小区的物业服务确实存在问题，损害了业主的利益，可以通过正当途径解决，不能因一时冲动而拒绝交纳物业管理费，使自己处于被动。以下，我们向广大业主简单介绍一下当物业公司服务质量存在问题时可以选择解决的途径：
第一，可以向物业公司反映情况，通过协商解决。当发现物业公司质量下降时，广大业主应本着诚恳、和解的态度向物业公司反映这一情况，通过协商的途径解决这一问题。当态度友好时，相信物业公司应该会正面对待这个问题。
第二，业主也可以向业主委员会反映情况，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决。业主委员会是业主评选产生，执行业主大会事务的机构，其有及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同等责任，因此当物业公司的服务质量下降时，业主也可以向业主委员会反映这个情况，寻求帮助。
第三，业主还可以在召开业主大会时投诉该物业公司。通过业主大会，广大业主可以解聘该物业公司，选聘新物业公司。
第四，可以向人民法院起诉。业主与物业公司是按照物业服务合同履行义务的，当物业公司的服务质量达不到合同约定的标准时，可以违约责任为由向人民法院提起诉讼，要求其承担违约责任。

症结所在
本问题的症结在于当事人对拒付高额的物管费的行为是否违法认识不清楚。

律师提醒与注意事项
您现在应当做的就是尽快将物业管理费交纳给物业公司，与物业公司进行协商，要求其撤诉。否则，如果一旦法院对该案件作出了判决，这时不仅要承担违约责任，还可能承担诉讼费用，物业公司聘请律师所花的费用，证人的交通费、误工费等更多的额外费用。
作为业主，对于管理费的收取标准和方式，应当事先和物业公司在物业管理合同中明确约定。同时还要注意相关的法律法规的规定，用法律的武器维护自己的合法权益。
当面临矛盾和冲突时，一定要采用合法的手段，来维护自己的权益。当您认为作为业主的合法权益受到侵害时，完全可以向有关部门投诉，还可以通过仲裁、诉讼等途径来解决纠纷。[page]

法律链接
《物业服务收费明码标价规定》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条