商品房预售和现售的区别在哪里
一、商品房预售和现售的区别在哪里
商品房预售尽管在我国现行的立法上还没有明确的法律地位，但结合传统的法学理论与社会实践两方面综合起来分析，本人认为，它本质上属于买卖交易的范畴，具有房屋买卖的一般法律属性，如双务性、有偿性、诺成性等等。但商品房预售是以远期交付不动产房屋为交易标的物，涉及物权法与债权法中最难以解决的不动产和买卖合同两大难点。因此它既与商品房现售不同，又与一般的商品买卖合同有所区别，有着其特殊的法律属性：
１、标的物的非现实性
标的物的非现实性是商品房预售最基本的特征。在商品房预售过程中，预购人（即买受人）主要是根据开发商提供的广告宣传资料来了解预售房屋的地理位置、房屋质量、装修标准、小区规划等情况。预购人与房地产开发商在订立商品房买卖合同时，由于广告宣传的商品房还处于建造之中，房地产开发商无法将合同的标的物转移给预购人，合同双方当事人只能在合同中约定房屋未来交付日期的方法，使预购人获得了房屋建成后取得所有权的期待权。
２、商品房预售是一种非即时买卖
由于商品房预售行为标的物的非现实性，决定了商品房预售是一种非即时性买卖行为。在合同法理论上，依据给付时间的不同，可以将买卖分为即时买卖与非即时买卖。在合同成立时即时为给付的买卖，为即时买卖，如现房买卖中的一手交钱，一手交房；当事人一方或双方不在合同成立时即刻为给付，而在一定时间内为给付的买卖，如约定在合同成立后的某个期限为给付的买卖，为非即时买卖。在非即时买卖中，又存在买方先付款而卖方日后再为给付的买卖和卖方先给付而买方日后再付款的买卖，我们称前者为预售或预购，后者则为赊欠买卖。在商品房预售中，当事人往往根据开发商提供的图纸、模型或者预售广告来订立商品房预售合同，在合同订立时买方即开始付款，且在房屋交付之前要付清全部款项或支付绝大部分款项，而卖方则在将来房屋竣工后方能向买方履行交付义务，因此，它是一种由买方先付款，卖方定期给付的非即时买卖。
３、商品房预售具有较强的国家干预性
鉴于商品房预售的非即时性，预购人得到的是房屋建成后的一种期待权。真正的买卖标的物—房屋尚处于建设阶段，预购人无法获得直观、具体的认识，实际上只能通过开发商提供和制作的媒体广告、售楼书、样板房等对所意向购买的商品房做出判断 。而商品房预售在合同订立时，房地产开发商一方面已经收取了买受人的购房款，另一方面在约定的交付期限到来之时，能否按照约定履行合同仍然是一个未知数。对于预购人来说，绝大多数是普通社会公众，缺乏房地房地产方面的专业知识和必要的法律知识，加上商品房预售是一个相当长的过程，一般需要１年以上２年以下，在合同约定的时间到来时，存在着很大的不确定性，容易导致预购人面临着将来能否按期交付、按质交付的风险。各国的实践证明，放任自流的“楼花”的交易能够引起房地产交易市场过分投机、欺诈等违法行为的泛滥， 因此为了保护买受的合法权益，防止房地产开发商经营或恶意炒作损害买受人的利益，各国对商品房预售行为做出了相应的限制规定。在香港，法律上采用强制代理制度，要求买受人必须由律师代理订立预售合同，借助于律师的经验和法律知识，控制风险，保护广大的买受人的利益。在我国，没有推行律师代理制度，在实务中绝大多数的预售合同也均由预购人自己与开发商订立。按照我国《城市房地产管理法》的规定，商品房预售实行严格的许可证制度，开发商必须具备法定的条件，如预售人已经取得了土地使用权证、建设工程许可证、建设工程施工许可证、并依法办理预售许可证的前提下方可进行商品房预售。在预售合同订立之后，法律还要求当事人办理预售登记。此外，国家还通过出台一系列调控期房交易的法律来规制商品房预售市场，如商品房预售的程序、预售款的用途以及预售合同等方面，所有这些措施都表现出较强的国家干预性。
二、购买预售商品房的注意事项
１、查看《商品房预售许可证》
对于未取得《商品房预售许可证》的在建楼盘、超出预售许可范围的商品房，请勿购买，也不要交纳预付款、定金、诚意金等任何名义的购房款项。
２、慎交房款
您在购房时请注意将购房款（首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款等）交存至商品房预售资金监管账户，交存账号应与公示的《商品房预售许可证》登记的监管账号一致。
３、及时备案
您与开发企业签订《商品房买卖合同》后，请要求开发企业及时到当地所在局办理商品房预售合同备案手续。您可通过开发企业提供的业务编码和查询码，登录您当地所在局门户网站进行业务查询；也可持本人有效身份证和合同，到当地所在局不动产登记中心窗口查询合同备案信息。
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