1、开发商未能按照合同将房屋交付使用，存在违约行为，按照售房合同中规定，应支付违约金，违约金数额按照买房人已付房款的万分之三支付，而开发商以违约金过高，出具《房地产估价报告书》，以每平米每天0.61元支付违约金，是否合理？ 2、该房屋签订购买合同时，就已开工建设，开发商逾期交房，说是该房屋在机场航道上，超高变更规划的原因，需在逾期时间上扣除，是否合理？
房产纠纷
2018-03-02 21:43:15
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首先，违约金是否过高由法院做出判决，你可以主张该违约金是经双方共同协商而做出的意思表示，应按照合同约定履行，开发商的房产估价是否作为违约金有待考证，违约金是不超过可得利益或者造成的损失，房产每平价格只能证明该地产的价值，与对您造成的损失或可得利益无必然关联。
其次，变更规划通知送达于您吗？如果签订合同后因政策规划等原因延期交房可以对您说明或者通知，作为对在建建筑具有期待债权的您，如果开发商不予以通知说明的话是无法得知在建工程的规划变更信息，但对方却有文件或者其他规划变更的相关材料。 -
合同是当事人意思自治的产物，当事人之间可以对违约责任的承担方式进行约定，既可以选择约定违约金的数额也可以约定违约金的计算方式。对于违约金，法律是有限制性规定的，即违约金不能过分高于守约方损失的百分之三十。如果约定的违约金超过这一比例的，违约方可以以违约金过高为由，请求法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当然在确定守约方因违约所造成的损失时，应该以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。
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卖方逾期交房的违约责任应如何约定?卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。 一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
