二手房买卖合同房屋卖方什么情况下可以解除合同？

二手房买卖合同房屋卖方什么情况下可以解除合同？
【基本案情】
上诉人（原审原告）：魏海军，聂莉。
被上诉人（原审被告）：张伊涓。
2004年5月27日，魏海军、聂莉（乙方）与张伊涓（甲方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：甲方把“丰泽湖山庄10栋104室”以人民币总价49万元转卖给乙方。（1）乙方于2004年5月27日付定金人民币2万元给甲方，同时甲方将丰泽湖山庄10栋104室的房屋钥匙交给乙方使用；（2）2004年6月27日前甲方与乙方正式开始办理转户手续，此前“丰泽湖山庄10栋104室”乙方拥有使用权；（3）现屋内所有物品列此清单（见附件1）暂由乙方负责保管，甲方不得私自动用或转为其他之用，过户成功后属乙方财产；（4）过户手续，乙方除去银行款35万元房款只需付余款人民币12万元给甲方；（5）未尽事宜及补充说明，卖方（甲方）负责房屋过户中费用包括：①18元印花税、②300元公证委托费、③500元评估费；（6）乙方交付定金第二天积极和甲方前往银行办理相关手续；（7）乙方提供相关一切证明，包括收人证明、户口本、身份证、结婚证明、配偶证明、开户或已开户的工商银行账号；（8）甲乙双方不得毁约，超过规定时间、单方面违约支付对方违约金2万元正。该协议书签订当日，魏海军、聂莉即向张伊涓支付定金2万元。
2004年6月1日，魏海军、聂莉（乙方）与张伊涓（甲方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：甲方将位于深圳市宝安区龙华镇梅观高速路东侧丰泽湖山庄10栋2单元104室，建筑面积112.65平方米，甲方以原价人民币460738元将上述房产转让给乙方。
2004年6月28日，张伊涓出具收条一张，内容为“今收到聂莉五千元正”。
2004年7月4日，聂莉（乙方）与张伊涓（张伊涓）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方于2004年5月27日买卖深圳市宝安区龙华镇梅观高速东侧丰泽湖山庄10栋二单元104房，按2004年5月27日双方协议第二条，双方应在2004年6月27日前办理好房地产证转名手续，但由于乙方未能在约定时间2004年6月27日前支付甲方3万首期房款及把银行监管全楼价49万的二成划入银行指定账户，造成甲方办理该房产转名一事未成功。以下是双方的补充协议。（1）在2004年7月8日前乙方必须把2.5万首期楼款支付于甲方，否则甲方有权收回该楼房另作处理，并将乙方支付于甲方的定金2万元作为违约金处理。（2）在2004年7月20日乙方必须将全楼价49万的二成存人银行指定账户施行银行监管制度，否则甲方有权收回该楼房另作处理，并不退回乙方支付甲方的2万元定金。（3）在乙方已人住甲方楼房期间的供楼费、管理费、水电气费等均由乙方支付（2004年7月份起）。（4）甲方在收到首期楼款2.5万元并得到银行正式通知后，需积极配合相关单位办理楼房房地产证转名一事，否则乙方有权要求甲方退回定金2万元作为违约金。此合同一式二份与2004年5月27日甲乙双方签订的合同同时有法律效力，如有纠纷双方进行协商。
2004年7月9日，张伊涓出具收条一份，内容为“收到二万五千元首期楼款。注：七月份聂小姐已支付三千元供楼款。”魏海军、聂莉与张伊涓均确认魏海军、聂莉没有在2004年7月20日将总楼款的二成（即人民币9万元）交由银行监管。2004年7月26日，魏海军、聂莉在中国工商银行深圳盛庭苑支行“魏海军”账户上存人人民币9万元，但未办理监管手续。
2005年11月2日，张伊涓委托广东江山宏律师事务所赵向阳律师向魏海军、聂莉发出“律师函”，称：（1）依据合同规定，魏海军、聂莉的主要义务是支付当事人定金，房屋过户之前按月支付月供款项到当事人账户，并将首期款按照约定日期打人银行监管账户。但经了解得知，魏海军、聂莉在支付月供款时多次迟延，最长时间竟超过两个月以上。魏海军、聂莉更没有将当事人首期款按照合同约定打人银行监管账户，经当事人催告，魏海军、聂莉依然迟延履行合同主要义务。魏海军、聂莉的行为已构成根本违约，依照合同法第九十四条的规定，当事人有权解除合同。（2）自魏海军、聂莉收到该函之日起，魏海军、聂莉和当事人双方的二手房买卖合同解除。（3）请魏海军、聂莉于合同解除日起的10日之内搬离买卖房屋，并维持房屋原状。（4）自收到该函之日起3日内与本律师事务所联系，商洽违约补偿及房屋移交等事宜。
2005年11月7日，魏海军、聂莉发给张伊涓“申明”一份，内容为：（1）我们与张伊涓女士于2004年5月27日在完全自主自愿的情况下签署了房屋买卖协议书，依据协议书内容所定我们在2004年5月27日当日已支付定金两万元人民币给张伊涓女士；于2004年7月1日正式入住，依据协议书内容所定我们已完全拥有丰泽湖山庄10栋2单元104室的使用权并开始自由自主地支付月供款。（2）按我们与张伊涓女士的约定2004年7月26日一起到深圳市工商银行上步支行办理最后的银行监管事宜时，张伊涓女士却未能出面与银行及我和我爱人聂莉女士签署监管协议书，导致我们的二成首期款未能成功施行银行监管，而当日我们在银行的告知下将二成首期款，按银行的意思存人该银行开户的账户。（3）张伊涓女士从2004年7月26日起至2005年11月6日从未以任何形式与我及我爱人联系，直至今日张伊涓本人仍未出面处理此房产的过户事宜，……如15日内张伊涓女士本人仍未与其联系商议办理房屋过户的相关事宜，则一切法律责任及后果由张伊涓女士全部承担。
魏海军、聂莉已于2004年7月人住涉案房产，涉案房产权利人仍为张伊涓，至今未过户至魏海军、聂莉名下。魏海军、聂莉从2004年7月开始至起诉之日共支付供楼款人民币43000元。
2004年6月18日，被上诉人张伊涓签署了一份《委托书》，委托案外人王江海、胡琼在2004年6月18日至2004年12月17日期间办理涉案房产的提前还清按揭贷款、抵押注销登记、领取房地产证等手续。上述委托事项至被上诉人在2005年11月18日提起诉讼时均没有完成。
上诉人魏海军、聂莉为购买涉案房产，已向涉案房产的抵押权人中国工商银行深圳市分行上步支行提出申请贷款36万元，并与银行的客户经理作了谈话。[page]
上诉人魏海军、聂莉在一审中诉称：2004年5月27日，魏海军、聂莉与张伊涓签订一份协议书，张伊涓将其所有的宝安区龙华丰泽湖10栋二单元104房以总价人民币49万元卖给魏海军、聂莉，当天魏海军、聂莉向张伊涓支付了人民币2万元的定金，张伊涓将该房的钥匙交给魏海军、聂莉使用。2004年6月28日，魏海军、聂莉向张伊涓支付人民币5000元。2004年7月4日，双方又签订一份补充协议，魏海军、聂莉如约于2004年7月8日将首期款人民币25000元交给了张伊涓。从2004年7月起，魏海军、聂莉入住该房期间的供楼款、管理费、水电气费等均由魏海军、聂莉支付，至起诉之日，魏海军、聂莉已付供楼款约人民币43000.元。补充协议还约定，魏海军、聂莉要在2004年7月20日将全楼价的两成即9万元存人银行指定账户实行监管，当魏海军、聂莉到工行上步支行办理此项监管业务时，魏海军、聂莉想方设法与张伊涓联系，张伊涓却不见踪影。魏海军、聂莉的二成首期款已存人工行上步支行个人账户等待监管，就等张伊涓签监管协议书就可办理过户手续了，张伊涓却不再露面，而魏海军、聂莉已经人住该房，且已投人装修，魏海军、聂莉只得每月交纳供楼款及相关费用，焦急地等待张伊涓出现协同办理过户手续。2005年11月2日，魏海军、聂莉收到一封律师函，张伊涓委托广东江山宏律师事务所赵向阳律师发函给魏海军、聂莉，称张伊涓要解除合同。魏海军、聂莉感到受到欺骗，立即与赵向阳律师联系，并发表声明，不同意解除合同，并要求张伊涓承担违约责任。魏海军、聂莉又想设法找到张伊涓的母亲，请张伊涓母亲告诉与张伊涓的联系方式，遭到拒绝。张伊涓母亲说是受张伊涓的委托，可以代表张伊涓商谈该房的买卖事项，并拿出授权委托书，魏海军、聂莉要求复印此授权委托书，张伊涓母亲不肯。张伊涓母亲漫天要价，将房价提高到67万元，高出合同价18万元，魏海军、聂莉无法与其协商。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方如有异议，可以请人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。为维护魏海军、聂莉的合法权益特向法院起诉，请求判令：（1）魏海军、聂莉与张伊涓之间关于龙丰泽湖10栋二单元104房的买卖合同有效，魏海军、聂莉购买张伊涓房屋的买卖关系依法成立，张伊涓必须如约履行合同，办理该房的过户更名手续（合同金额是人民币49万元，魏海军、聂莉已向张伊涓支付了人民币5万元，至起诉之日魏海军、聂莉还已付供楼款共计人民币43000元，魏海军、聂莉仍在继续供楼）；（2）张伊涓提出解除买卖合同的主张无效，因张伊涓拒不如约履行合同，应向魏海军、聂莉支付违约金人民币2万元；（3）由张伊涓承担本案的诉讼费用。
【审判】
宝安区人民法院一审认为：魏海军、聂莉与张伊涓于2004年5月27日签订《二手房买卖合同》以及于2004年7月4日签订的《补充协议》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面遵照履行。魏海军、聂莉未能按照双方签订的《补充协议》约定在2004年7月20日将房屋总价款的二成存入银行指定账户交由银行监管，已经构成了违约，张伊涓有权依据《补充协议》的约定解除房屋买卖关系。因此，魏海军、聂莉诉请张伊涓继续履行买卖合同并向魏海军、聂莉支付违约金2万元的主张无合同依据，不予支持。至于魏海军、聂莉提供的录音资料，因无其他旁证证明其真实性，张伊涓又不认可，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回魏海军、聂莉的全部诉讼请求。
上诉人魏海军、聂莉不服一审判决，向深圳市中级人民法院提出上诉，请求：（1）撤销原审判决，直接予以改判；（2）确认上诉人与被上诉人之间的二手房买卖合同合法有效，被上诉人应继续履行合同，协助上诉人办理该房屋的过户更名手续；（3）判令被上诉人向上诉人支付违约金人民币2万元整；（4）判令被上诉人承担本案的诉讼费、保全费及相关费用。
深圳市中级人民法院二审认为：被上诉人通知上诉人解除合同的理由不充分，为维护房地产交易的稳定，双方应继续履行原有的二手房买卖合同；上诉人主张违约金因无合同依据，不予支持。判决：一、撤销原判；二、张伊涓于2005年11月2日向魏海军、聂莉发出的解除合同通知无效；三、魏海军、聂莉与张伊涓于2004年5月27日签订的《二手房买卖合同》，于2004年6月1日签订的《二手房买卖合同》，于2004年7月4日签订《补充协议》均为有效合同，双方继续履行上述合同；四、驳回魏海军、聂莉的其他上诉请求。
【评析】
近年来，深圳的房地产价格飞涨，因而卖方以买方违约为由提起解除合同的诉讼在两级法院审理的数量也迅速上升。如何判断解除合同的事由是否成立，维护房地产交易的安全与稳定是处理此类案件的难点。
从理论和实践来看为了维护交易的安全，合同法的原则是合同信守的原则，只有在例外的情况下才能允许破除合同的效力，但是如何协调这两者的关系却是一个十分复杂的问题。对于这个问题合同法有比较明确的规定，也就是比较严格的限制合同的解除权的行使，以保证合同能够得到履行。所谓合同的解除在合同法上有三种形态：一种是协议解除，指的是在合同成立之后，未履行或者未完全履行之前，当事人通过协商解除合同，是合同的效力消灭的行为，这种解除是当事人意思自治的一种体现。合同法对于这种解除的规定在第九十三条，该条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二种是法定解除，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当法定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。这种解除是有解除权的一方依据合同法中关于解除权的规定解除合同的情况，由于这种解除会完全消除合同的效力，与合同应当信守的原则是背离的，所以合同法有着严格的限制，根据合同法第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。第三种解除是约定解除，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当约定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。这种解除要以合同中有解除权条件的约定为前提。这实际上是意思自治原则在合同解除问题上的另一种体现。应该说这三种解除中第一种不是真正的合同解除权的行使导致的，后两种情况下的解除才能被称为真正的解除，其解除权属于形成权。而本案中的解除应属于第三种解除，即约定的解除，因为在当事人的补充协议中有关于解除权行使条件的约定。在当事人补充协议中双方约定在2004年7月8日乙方应将25000元的首期款支付给甲方，否则甲方有权收回楼房。这应该理解为合同中约定的解除权条款。只要乙方没有在约定的期限内支付该款项，甲方是有权解除合同的。由于这里属于约定的解除，所以应当以意思自治为原则，尊重当事人的约定，而不需要考虑乙方的违约是否构成根本违约，因为那是在法定解除的时候才应该考虑的。[page]
本案的另外一个问题是甲方解除合同有没有超过期限。由于解除权属于形成权，所以要受到除斥期间的约束。合同法第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”但是在第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中当事人对于这个期间没有约定，乙方也没有进行催告，所以笔者认为甲方解除权的行使并没有因为除斥期间的经过而消灭。

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