不动产物权登记的法律效力

　　我国物权法现已进入最后立法阶段，对不动产物权登记效力的法条规定，参与各方存在着明显的分岐意见，本文对该问题作进一步的理论探讨，供立法机关参考。 所谓不动产物权登记，即不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。

　　不动产登记在法律上包括两种含义：1、不动产登记机关依法定程序对不动产进行的记录与涂销的活动。2、已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国《民法通则》及相关的部门法、行政法规和有关司法解释所说的登记，主要是第二层含义，因为实体法提到登记时，主要考虑的是登记这种事实状态对实体权利义务关系的影响。

　　一、不动产物权的概念、种类 统览各国立法，由于社会经济状况和民族文化的差异，各国民法上的物权种类不尽相同。而我国《民法通则》未采用“物权”概念，而是使用了“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”这一表述。所谓“与财产所有权有关的财产权”概念，即指“物权”。在《民法通则》、《土地法》、《房地产管理法》、《担保法》等法律法规中，除了规定不动产所有权外，还规定了基地使用权、农地使用权、抵押权等不动产物权内容。所谓基地使用权也称地上权，是指在国有或集体土地建筑房屋、其他定着物或栽种树木的权利。而农地使用权又称永佃权，是指在他人的土地(包括耕地、草原、荒地、荒丘、水面、滩涂)上进行耕作、植树、养殖等农业活动的权利。有些学者认为不动产物权还应包括邻地使用权(也称地役权)。 本文所述不动产物权的种类包括不动产所有权、基地使用权、农地使用权和不动产抵押权。对上述不动产物权登记的法律效力进行论述。

　　二、不动产物权登记是物权法的公示、公信原则的表现形式 所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权的变动之所以需要公示也是由物权的性质本身所决定的。因为物权具有排他性、优先的效力，如果物权的变动不采用一定的公示方法，某人享有某种物权，第三人并不知道，而该人要向第三人主张优先权时，必会使第三人遭受损害。所以，法律要求当事人在设立、移转或变更不动产物权时，必须通过登记的方式，使物权变动的事实能够为第三人所知晓，其结果是一方面有效地保护了第三人，使第三人不至于因为设定物权而使其蒙受损害;另一方面，也使当事人的利益得到维护。从我国现行法律规定来看，不动产物权登记是公示的基本方法。可见，在不动产物权存在期间，公示方法必须与之相伴随，如果不存在公示，则物权亦不复存在。 所谓公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。从立法和司法实践中看，公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力。 我国法律规定了不动产应当登记的原则。而因信赖登记从事交易的第三人，其从交易中取得的效力受到法律的保护，这已被司法实践所认可。我国正在制定的物权法应明确赋予不动产物权登记的公信力。[page]

　　三、不动产物权登记的立法模式 不动产物权因法律行为而取得、设定、变更及丧失，都可以称为依法律行为而发生的物权变动，并应当在登记机关依法进行登记。而对登记的模式各国立法则主要有三种做法： 1、实质登记主义制度(也称生效要件主义)，即不动产物权依法律行为的设立、移转、变更和废止等事项，非经登记不得生效的立法体制。也就是说，关于物权变动的一切法律行为，都必须在具有双方当事人的意思表示一致的条件之外，还必须将该意思表示即“合意”予以登记，并承认物权变动的无因性。该体制系《德国民法典》所创建，为《瑞士民法典》和我国台湾地区民法等所采纳。 2、形式登记制度(也称登记对抗主义)，指登记对不动产物权变更的行为仅具备确认或证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。这种不动产物权登记只发挥简单的公示作用，对实体权利的变更并无决定作用。故，法学界将这种立法例也称之为登记公示主义。此种立法体制系《法国民法典》创设，后为《日本民法典》等所继受。 3、托伦斯主义登记制度(也称澳洲登记主义)。按照该制度，不动产初登记时，登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态，制作成地券。让与不动产时，当事人之间做成让与证书，连同地券一起交给登记机关审查后，在登记簿上记载权利的移转。对受让人则交付新地券，或在原地券上记载权利的移转，从而使第三人能够从该地券上明确不动产的权利状态。该制度为托伦斯爵士于1858年在南澳洲所创，为英国、加拿大、美国部分洲等大多数英语国家和地区所继受。我国香港特别行政区在解释上也采纳这一制度。 4、债权形式主义登记制度(也称意思主义与登记或交付相结合)，即物权因法律行为发生变动时，除当事人间有债权合意外，仅需另外践行登记或交付的法定方式，即发生物权变动的效力。 我国迄今未颁布民法典，由《民法通则》及各种民事单行法构成实质民法体系，关于不动产物权变动，被规定于若干单行民事法律里。依我国立法规定，有关不动产登记规则，既非形式主义模式，也非德国的物权实质主义模式。依我国现行立法规定，不动产物权的取得、设立、变更和消灭，必须经过依法登记，否则不具有法律效力。除此之外，既不承认有物权的合意，也不承认物权变动的无因构成。司法实践中也以登记为确认不动产物权生效(尤其是房屋所有权)的原则。由此可见，我国现行立法在不动产物权变动方面采纳的是登记生效主义，类似于债权形式主义登记制度。该立法模式，有利于保护原所有人的利益，并增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。而增强登记效力在一定程度上也有利于维护公示原则。 本文建议，鉴于我国不动产交易市场的现状，以及执法人员和相关人员的实际从业水平，在初始登记时采取登记生效主义制度，而在此后的移转登记则采取登记对抗主义制度。这种注重借鉴国外立法先进经验并与中国本土现实情况相结合的立法体例，更有助于不动产交易市场的规范。[page]

　　四、不动产物权登记的效力 不动产物权登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所赋予的实际作用。如前所述，关于不动产物权登记的效力，现各国有实质主义登记、形式主义登记和债权形式主义登记等四种立法体例。应当指出的是，不同立法模式虽各有利弊，但就其不动产物权登记的具体效力而言，主要有如下几项： (1)物权变动的根据效力。依法理，不动产物权因法律行为发生的变动，包括设立、移转、变更和废止等，只能在登记时发生物权变动的后果，不经登记，法律不认可发生了物权变动。尤其是对实质主义登记而言，登记不仅具备针对第三人的公示对抗作用，而且还同时具有决定当事人的不动产物权能否按当事人的意愿设立、移转、变更与废止的作用。故登记实际上是设立、移转与废止不动产物权的根据。 (2)权利正确性推定效力。指的是从不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产物权，并依法予以保护的权利。不动产登记的物权应该与实际的不动产物权一致，这是正常不动产循序的基本要求。但实践中当事人有过错或者登记机关有过错时，不动产登记簿上记载的权利与当事人的实际权利并不一致。但无论是权利人、相对人的过错，亦或是不动产登记机关的过错，登记对任意第三人而言都应被看作是正确的登记，登记的权利与权利人实际权利都应该是一致的。这是因为，对第三人而言登记是国家专门机关的行为，当然是最具有社会公信力的事实。 但是，不动产物权登记具有推定正确的效力，依法理只及于善意第三人，而不及于对登记物权有过错的权利人，以及恶意第三人。对此，《德国民法典》第892条第1款的规定值得借鉴。 (3)善意保护效力。即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护的效力。这就是说，即使不动产登记簿关于物权变动的记载有错误，如果善意第三人信任登记簿记载的权利正确并依法取得该项权利，不能因登记簿的记载错误而追夺该第三人已经取得的不动产物权。这也是不动产交易的客观公正原则的要求。 物权公示的善意保护的效力在不动产登记上表现得至为明显。因为登记有这一效力，故当一个无权利人登记为某项不动产物权人时，善意第三人也可以从其手中依法获得该项物权，这即是所谓的“从非权利人处取得”制度。该制度《德国民法典》第892条和第893条作了明确规定。 (4)风险警示效力。即对各种物权变动均应纳入登记，将各种物权的排他效力通过不动产登记簿的记载予以明确宣示，以达到告诫物权相对人存在不动产交易风险的效力。告诫的目的并不是禁止不动产物权的继续交易，而只是给相对人提供一个公开、公正的法律条例，使其真正能够按照意思自治的原则进行交易。这一点在不动产抵押制度中显得非常重要。 本文认为，我国制定的物权法，在借鉴外国立法先进经验的前提下，应注重结合我国实际情况，正确取舍不动产物权登记制度的立法原则和内容。如此，才能制定出一部真正适合中国国情，具有生命力，且不负历史使命的中国物权法。[page]