住房限购政策是不是不可抗力

　　一、住房限购政策是不是不可抗力

　　1.近年来，国家和地方政府推出的住房限购政策，在我国司法实践中，通常不会被视为《民法典》第180条所定义的不可抗力。

　　2.当房屋买卖合同在签订后，由于这些限购政策的实施，导致买受人无法完成房屋过户登记时，法院通常会认为这是由于不可归责于双方当事人的原因造成的合同目的无法实现，而不是因为发生了不可抗力。

　　3.国家对于房地产市场的宏观调控并非突发，而是一个逐步加强和完善的过程。买卖双方在签订房屋买卖合同时，应当预见到可能出现的房地产市场风险和各种履行障碍。

　　因此，当国家或地方政府出台新的住房限购政策时，合同当事人通常应当有一定的心理准备。

　　二、合同解除及损失赔偿

　　1.如果合同的一方当事人以国家或当地政府新出台的住房限购政策为理由，要求解除合同，除非合同中有其他约定，否则法院一般会支持这一请求。

　　2.在解除房屋买卖合同的情况下，出卖人应当将已收取的购房款或定金退还给买受人。

　　3.如果合同的一方因这种情况解除合同并要求另一方承担违约责任或适用定金罚则，法院通常不会支持这一请求。

　　4.如果能证明解除合同导致当事人之间的利益失衡，并且损失方要求对方补偿其合理损失，法院在审查后，如果确实认为解除合同导致了利益失衡，可能会考虑支持损失方的要求，即由另一方补偿其合理损失。

　　三、不可抗力条件及免责

　　1.在商品房购买合同中，经常会看到关于不可抗力的条款，即如果出现开发商不能控制的情形，开发商可以免除赔偿责任，这并不意味着只要出现不可抗力，开发商就一定能免责。

　　2.根据《民法典》第180条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这包括自然原因、政府行为以及社会环境原因。

　　3.即使出现了这些情形，要获得免责，还需要满足一些特定条件。

　　(1)当事人必须在一定的期限内提供相关证明，证明确实发生了不可抗力事件。

　　(2)遭受不可抗力影响的一方必须履行保护义务，包括及时通知对方和采取补救措施。

　　只有当这些条件都满足时，不可抗力及其免责才能被认定。

　　因此，对于购房者来说，即使发生了不可抗力事件，如果开发商没有及时通知或未采取必要的补救措施，开发商仍然不能获得免责。

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