当事人约定了违约解除合同能否使用买卖不破租赁

　　一、当事人约定了违约解除合同能否使用买卖不破租赁

　　当当事人之间明确约定了违约解除合同的情形时，他们可以选择按照约定解除合同，也可以选择适用买卖不破租赁原则。

　　这意味着，即使存在违约行为，买卖不破租赁原则仍然有可能被应用，以保障租赁关系的稳定。

　　二、租赁关系存在的保障

　　买卖不破租赁原则是法律对租赁关系存在的重要保障。根据这一原则，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物转让给他人，租赁关系也不受任何影响。

　　买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

　　这一原则的设立，旨在保护承租人的租赁权，确保他们在租赁期间内的合法权益不受侵害。

　　三、买卖不破租赁的例外情形

　　尽管买卖不破租赁原则为租赁关系的稳定提供了有力保障，但在某些特定情况下，该原则并不适用。

　　根据司法解释的规定，当租赁房屋在租赁期间发生所有权变动时，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。然而，也存在以下两种例外情形：

　　1.当房屋在出租前已设立抵押权，且因抵押权人实现抵押权导致所有权发生变动的，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现。

　　在这种情况下，抵押权人可以依法买到租赁房屋的所有权，并解除原来的租赁关系。

　　2.当房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。此时，租赁关系可能因查封而被终止或受到限制。

　　3.如果出租人和承租人在租赁合同订立时就明确约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那么该约定将优先于买卖不破租赁原则适用。

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