法律视角下如何评估商铺和住宅的投资价值

　　一、法律视角下如何评估商铺和住宅的投资价值

　　法律没有具体规定评估房屋商业价值和房租价格的方法和标准。

　　住宅、商铺投资进行价值评估的因素：

　　1.宏观经济形势：包括国家政策、全球经济形势、人口结构、城市化程度等，这些都对房地产市场产生着重要的影响。

　　2.土地供需情况：土地供给受政府政策、土地的开发利用等因素的影响，在城市化不断推进的情况下，供应减少会导致房价的上涨。

　　3.城市规划变化：特别是交通、商业和教育等配套设施和基础设施建设的改善，往往会提高区域的房产价值。

　　4.法律政策：包括有关房产的税费、土地使用权等相关政策的制定和调整。也会影响到投资的回报率。

　　5.市场需求：住宅、公寓、商铺等类型的市场需求不同。对市场需求面有充分的了解才可做出正确的投资决策。

　　6.地理位置和特色：房地产物业的地理位置和特色以及未来发展潜力等，在价值分析时都需加以考虑。　　

　　《城市房地产管理法》第十六条：城市房地产开发企业应当按照国家规定报备房产开发项目，并严格按照申报内容进行开发。

　　二、拆迁房屋价值评估的几种方法

　　拆迁房屋价值评估的几种方法有：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。

　　1.成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　2.收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　3.假设开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　4.基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

　　三、拆迁房屋价值评估结果有异议怎么处理

　　对征收房屋价值的评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果还有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法是由国务院住房城乡建设主管部门制定的，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

　　找法网提醒您，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。