农村“宅基地”的使用权问题

　　宅基地使用权，是指农民在依法取得的宅基地上建筑房屋并享有居住使用的权利，包括以下特点：首先是依法取得，农村村民获得宅基地的使用权，必须履行完备的申请手续，经相关部门批准后才能取得。其次是永久使用，使用权没有期限，长期使用长期不变。既可在宅基地上建造房屋、厕所、院墙等建筑物也可在房前屋后种植花草、树木，发展庭院经济。

　　1、宅基地使用权的取得

　　依法取得宅基地使用权是因在农村生活而取得的特有的权利，也是农村居民的基本权利之一。不过农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积也有相应的标准，并且非经法定方式不得买卖，非通过法定的渠道取得的地皮也不受法律保护。村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，也不予批准。

　　根据我国政府出台的《宅基地申请使用管理条例》符合下列条件之一的农村村民可以申请使用宅基地：（1）居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的；（2）因婚姻等原因，确需建新房分户的；（3）原住宅影响村镇规划需要搬迁的；（4）经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住房的：包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复员退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口。

　　2、使用权人的合法权益

　　首先是用益物权，这很近似所有权，因集体分配时权利有所保留而是不完全的所有权，也因其非常强的稳定性而成为一种近似所有权的用益物权，据此可以在庭院养花育木，发展庭院经济而获得收益权，也可以出租房屋而取得出租收益权。

　　其次是担保物权，这种担保物权虽然受到一定的限制，在限制外的情况下可以以宅基地的使用权作担保而使农民多一种融资手段。

　　3、宅基地使用权共有问题

　　使用权的共有也是农村宅基地方面出现的新问题。上世纪四五十年代我国农村的土改运动，让大量的农民分到了第一份宅基地，而这部分农民最普遍的特点就是在国家政策的影响下多子女，子女成家立业之后另立门户，而现在这部分人也开始谢世，从理论上讲他们的宅基地使用权也随之消灭，但是有一个不可回避的现实是这种使用权不是被集体收回重新分配，而是被子女甚至旁系血亲所继承，在使用权的分配上巧妙地出现了共有问题，这些问题处理不好也是引起纠纷的根源。

　　4、使用权的转移

　　我国法律规定，农民的宅基地不能对外转让，只能在本集体经济组织内转让。农民的房屋因此不能对外买卖，宅基地也不能抵押。目前，全国人大常委会正在审议的《物权法》草案也规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但是这种绝对的限制是值得商榷的，诚然农村的宅基地制度是对农民的一种社会保障，但同时这更是一种障碍，在此下农民就更难以盘活手中仅有的这点资源了。宅基地不能出售农民少了一种融资手段，这对欲进城发展的农民很不公平，相反还造成了宅基地的闲置，一方面想通过出让而获利的没有能如愿，另一方面想在宅基地上投资的也没有能释放资金。

　　（1）实际继承

　　宅基地所有权作为土地所有权的一部分，归当地的农村经济组织所有。宅基地使用权作为一项特殊的物权，与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，现行法律规定，基于身份关系无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权，应作为一种特殊物权，不能作为遗产继承，因而农村宅基地是不可以作为遗产继承的。宅基地上的房屋继承者继承的只是房产的所有权，其宅基地的所有权仍为集体所有，集体保留统一规划使用土地的权利。

　　农村居民或继承者在依法取得房产所有权以后，宅基地的使用权，一般应随地面上的房产所有权的转移，由继承者继续使用，其使用权应通过当地政府或主管部门与当地集体经济组织协商依法合理确定，房屋灭失之后使用权也应当被收回重新分配，但是实际情况是宅基地实际继承与房屋灭失无关。

　　（2）变相转让

　　所谓变相转让就是虽然没有在法律程序上形成买卖转让关系，但是实际转让的事实确实地存在。变相转让行为主要表现在：（一）以出售房屋的名义出让使用权，如某甲以某乙的名义在乙欲出让的宅基地上建房屋，然后购买自己建造的房屋；（二）一些农民已在城镇购买了商品房，原宅基地闲置，同意他人以自己的名义翻建楼房，从中获取宅基地出让的价款；（三）一些年老的农民和子女同住，其子女将父母的宅基地转让他人。

　　（3）物权法草案的关于宅基地的立法新趋势

　　《物权法（草案）》第一百六十三条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”立法者认为从代表广大人民的根本利益上讲这一条是非常务实的，他们认为现在的具体国情下，开禁农村宅基地交易，真正的受益者不是普通的农民，而是中国社会中的强势群体，包括有本事分到多处或超标准宅基地的农民，有能力在农村买地盖房的城里人，还有从事房地产行业的商人、掮客和投机者等。

　　立法者的出发点是好的，但是很多地方也很值得商榷。首先，每个人都享有平等的财产权，城市居民拥有的土地和房屋可以在任何公民间自由交易，而农村居民拥有的土地和房屋却不能，这样不可避免地造成农民财产的贬值，也为农民盘活拥有的资源增加难度。

　　其次，农民宅基地自由转让是城市化进程的客观需要，目前大量农村人口开始城市化城镇化，如果仍然限制农民宅基地转让，农村将会产生大量的闲置房屋和宅基地，根据法律规定，政府不能强行收回闲置的房屋和宅基地，从而造成土地资源的浪费，而对进城创业农民而言也损失了一笔可观的发展资本，从而造成了双重的损失。

　　相信在不久这一条将会有所松动，宅基地作为一种独立的财产权会更好地为其使用者造福利，而我们需要做的是通过不断提高使用者的认知水平，提高他们的鉴别能力和选择能力，为善用者提供机遇使其获得更好的发展要素；为不善用者提供保护制度。