任洋律师，合同法专家评：逾期办证违约金

【案情简介】

某公司具有合法房地产开发资质和预售资格的企业法人。2004年10月8日，黄某与该公司签订商品房买卖合同，约定：黄某购买XX房屋一套，建筑面积XX平方米，总价款XX万元。某公司须于2005年3月28日前将经验收合格的上述房屋交付黄某适用。双方约定某公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由某公司提供的资料报产权登记机关备案，如因某公司的责任，黄某不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，黄某不退房，自逾期日起某公司以已付房价款按银行同期贷款利率计付违约金给黄某。合同签订后，黄某依约在合同期限内付清了上述全部购房款给某公司，某公司于2005年4月6日将房屋交付黄某使用。2006年4月16日，某公司取得讼争房屋所在楼宇的商品房地产权证明书。某公司证明其于2006年11月15日向黄某发出了办证通知书。2007年11月15日，某公司向某区房地产交易中心申报上述房屋按揭办证转抵押。2007年12月20日某局填发了黄某为权属人的房地产权证。

【争议焦点】

某公司是否应当承担逾期办理房产证的违约金。

【法院判决】

某公司以黄某已付购房款为本金，按同期银行贷款利率为标准计付从2006年4月1日起至2006年11月15日止的逾期办证违约金给黄某。

【任洋律师的法律分析】

黄某与某公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方约定，某公司负有协助黄某办证的义务，如因某公司的责任，黄某不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，某公司要承担违约责任。在本案中，某公司于2005年4月6日将房屋交付给黄某使用，直到360日后，即2006年4月1日仍未办理权属证书。某公司直到2006年4月16日才取得讼争房屋所在楼宇的商品房地产权证明书，才具备为黄某办理权属登记的前提条件，之后又到2006年11月15日才通知黄某提交办证资料。因此在2006年4月1日至2006年11月15日期间某公司应当承担逾期办证的违约责任，按已付房价款按银行同期贷款利率计付违约金给黄某。至于2006年11月16日至2007年12月20日期间，不是因某公司的责任导致办证迟延，因此某公司无须承担此期间的逾期办证违约责任。

【法律依据】

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。