任洋律师，合同法专家评：被告未盖章，未做预售登记的商品房买卖合同效力

【案情简介】

2004年12月18日，原告与被告某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告支付总价款100万元，以贷款方式购买某房屋。该公司应当在04年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。原告与被告的销售人员对合同内容均认可，合同经原告签字后，被告销售人员称去公司盖章，但之后公司并未在合同上盖章。原告按照约定于2004年12月22日向被告支付了包括首付款25万元在内的费用。2004年12月31日，被告不能按期交付房屋。2005年3月15日，有关部门要求从即日起所有商品房预售双方在签订买卖合同时，还必须在网上预售登记备案，否则不能办理产权过户手续。后原、被告产生纠纷，被告拒绝交付房屋，理由是双方签订的买卖合同被告未盖章并且未经网上登记备案，认为合同不成立。原告起诉要求确认买卖合同依法成立并有效。

【争议焦点】

被告未盖章，未进行预售登记备案的买卖合同是否成立并生效。

【法院判决】

判决原、被告的买卖合同依法成立并生效。

【任洋律师的法律分析】

首先，虽然被告并没有在该买卖合同上盖章，但由于原告已经依据合同支付了首付款及相关费用，履行了合同的主要义务，被告也对此表示接受，根据《合同法》第37条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此被告不能以此认为该合同不成立。其次，虽然目前各级政府的房管部门均要求商品房预售合同必须办理登记备案，《城市商品房预售管理办法》第10条就规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。但该行政管理措施并不是确认合同效力的必要条件，商品房预售合同作为不动产买卖合同，只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效。《合同法》司法解释（一）第九条就规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响。合同的效力，合同标的物所有权及其他无权不能转移。《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条进一步规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。这样规定的原因在于，如果仅仅因为于受人未进行预售合同登记，从而导致合同不能成立，预购人就无法依据合同向于受人请求实际履行或违约赔偿，这样对预购人是很不利的，也会导致开发商怠于履行该法定义务。由此可见，原、被告的合同已经依法成立并生效。

【法律依据】

1、《合同法》第37条：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第9条：依照《合同法》第四十四条条二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 
　　《合同法》第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。

4、《城市商品房预售管理办法(2004年)》第10条：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。