1、什么是小产权房？也称“乡产权房”，指在农村集体土地上建设的房屋，通常未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用，只能在村集体成员内部转让、置换。

2、买小产权房的风险。（1）因未缴纳土地出让金、双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，无法取得办理房屋产权证。而这也导致难以规避“一房多卖”风险。（2）无法办理抵押登记，将导致银行无法设立抵押权，购房时无法进行银行贷款。（3）小产权房流转市场范围较小，变现困难。（4）因购房人对小产权房没有所有权，所以在涉及离婚、继承情形时，法院可能不对小产权房进行处理。（5）涉嫌违法用地、违法建设，有可能被无偿征用或征收。（6）在面临拆迁或者地段价格暴涨时，卖方可能以签订的合同无效为由进行毁约。

3、已经买了小产权房合同有效吗？根据现行法律规定，两种情形有效，三种情形无效，具体如下：

（1）有效情形。其一，本集体组织成员之间买卖小产权房；其二，将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得相关组织和部门的批准。

（2）无效情形。其一，本集体与其他集体组织成员之间买卖小产权房；其二，集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；其三，小产权房未办理抵押登记。

4、如何区分正规商品房和小产权房？主要看销售方有无“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。“五证”齐全，一般是正规商品房，没有或缺少“五证”之一的，很可能就是小产权房。