代 理 词

审判员：

江苏XX律师事务所接受陈X、李XX的委托，指派我担任本案中原告同时也是反诉被告的陈X、李XX的委托代理人。经过刚刚的庭审，使我对本案有了更为深入的了解，现结合本案事实及相关法律规定发布如下代理意见供法庭参考：

一、原被告双方签订的租赁合同合法有效，是双方真实意思的表示，双方应本着诚实信用的原则履行合同。

租赁合同约定租金采用预付方式，一年一付，被告应当提前1个月支付下一租赁年度的租金。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，被告支付了第一年的租金，但是第二年度租金（2012.7.1-2013.6.30）30000元按照合同约定被告应于2012年5月31日前支付，但是被告至今分文未付，被告的行为已经违反了合同的约定，原告不仅要求被告继续履行合同支付拖欠的租金，而且被告还应当按照合同约定向原告承担逾期支付租金的违约金。

二、被告单方解除租赁合同的行为无效，双方应继续履行租赁合同。

代理人认为被告单方解除租赁合同的行为既不符合法定解除权的行使条件也不符合约定解除权的行使条件，该解除行为无效。首先对租赁合同双方而言扬州市瘦西湖隧道工程施工并非不可抗力事件。早在2010年关于瘦西湖地下隧道工程的相关话题就已多次在扬州市主流报刊媒体上予以了报道，并就施工路段进行了详细表述。双方于2011年6月8日签订租赁合同时，也曾就此问题进行过讨论，由此可见，隧道工程施工对反诉原告而言并非不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

其次本案所涉租赁房屋门前的杨柳青路虽因瘦西湖隧道工程施工被部分半封闭，但丝毫不影响反诉原告所承租商铺的正常经营活动。被告承租的商铺位于杨柳青路的北侧，这一侧从路头至路尾均是商铺，为确保居民的正常出行及商家的正常经营活动，施工方仅封闭了杨柳青路的南侧，路北侧预留了足够的道路可供行人、汽车通行无阻。在此情况下与被告毗邻的其他商家也都正常经营，可见隧道施工并不会影响被告的正常经营活动，更加不会导致双方的租赁合同无法继续履行。同时被告租期自2011年7月1日起至2016年6月30日止，即使杨柳青路持续封闭20个月，到2014年也已施工完毕，而租赁合同尚未到期，双方仍可继续履行合同，并非如被告所称，租赁合同无法继续履行。显然被告为规避正常的商业风险，违反合同约定试图单方解除租赁合同，该解除行为缺乏法律依据，当然无效，原告要求被告继续履行租赁合同，承担给付租金等合同义务。

三、被告反诉要求原告退还押金1000元及分担房屋装修费用缺乏事实及法律依据，不应得到支持。

首先根据租赁合同第十六条之约定，租赁期满一个月后，被告如无任何拖欠费用，押金无条件返回。现双方租赁合同既未到期也未提前解除，而且被告尚拖欠原告租金等费用，显然不符合返还押金的条件，被告的诉求不应得到支持。

其次合同第七条约定，租赁期满后或因被告责任导致退租的，则依附于房屋的装修归原告所有。目前本合同租期未满也未解除，双方仍继续履行合同，在此情况下被告要求分担房屋装修费用显然缺乏事实及法律依据。退一步讲，即使合同到期终止或者解除，依附于房屋的装修依照合同约定也应无偿归原告所有，被告无权要求原告承担任何装饰装修的残值损失。

综上所述，代理人认为被告单方解除租赁合同的行为无效，双方应继续履行租赁合同，被告的反诉请求均缺乏事实及法律依据，恳请法庭在查明事实的基础上支持原告的诉求，驳回被告的反诉请求。

代理人：孙静