期房限转并非期房禁转 东方早报 记者李和裕 限转并非禁转 首先必须承认，从法律效力上讲，“期房限转”并非“期房禁转”。律师告诉记者，“期房限转”属于上海市政府的政策，并没有否定国家法律所赋予公民的民事权益转让的权利。而在实际操作中，“期房限转”也不是限制期房“转让”而是限制期房“过户”，相关行政部门通过不配合登记，使期权转让不具备可行性。 律师认为，目前，为了规避政策，上海房地产市场上的确出现了不少新模式的期房交易。纠其原因，楼市继续走旺，房价持续上涨，需求也依然强烈，在利益面前，部分投资者与中介便“铤而走险”。“虽然政府对中介提出了约束，禁止中介介入期房交易，否则便要给予相应的行政处罚，但是不少中介仍然在操作。不过，由于只是政策限制，为‘适应’新环境而产生的新模式的期房交易仍是具备法律依据，合同仍是合法有效的。” 　　新交易模式出现 “期房限转”政策出台后，由于不具备实际操作的条件，真正意义上的预购商品房权益转让已经不复存在，而针对该政策，出现了不少新型的期房交易。 律师介绍，目前新产生的期房交易模式基本上有以下几种形式： 一是上家与下家直接交易。上家与开发商签订预购合同后，转手套现，再与下家签约，约定在上家取得小产证后再办理过户；价格、定金、违约金等方面的约定则基本与一般商品房买卖相同；同时，在办了过户手续后，才能再办理转按揭。 二是有中介参与的交易。按合同约定通常分为两种：一种是买卖双方直接签订二手房的《上海市房地产买卖合同》，同时约定等到上家的小产证办出后的一定时间期限内（如10天）再到房产交易中心办理过户手续。第二种是先签订由中介方拟订的买卖合同，该合同往往严格规定了定金或首付款，同时约定待上家的小产证办出后，双方再签订正式的买卖合同（示范文本）进行交易。 　　风险与利益同在 任何买卖，风险总是与利益同在。上述期房交易新模式的出现，也为买卖双方及中介方带来了一定的风险。 王展律师表示，私下转让的期房交易已成为近期房地产纠纷的高发群。而由于近半年上海房价涨幅大于买卖双方对楼市的预期，目前的期房交易，下家承担的风险要远远高于上家。 “由于目前的房屋市场成交价已远远高出约定价格，于是不少上家出现心理不平衡，频频反悔。虽然所签订的买卖合同中一般都涉及到违约金，但只要违约金数目低于房价上涨所获得的利润，很多上家宁愿支付违约金也不再继续履行合同。这使得下家往往只有合同权利，却失去了拿房权利。就算告到法院，也很难判决继续履行，只是根据约定支付违约金或双倍返还定金，房价上涨对下家造成的‘差价损失’在司法实践中一般不予支持。”律师解释。 同时，由于上家毁约不卖房，下家又极力主张履行原有合同，中介也往往陷入进退两难的局面。 　　中介出招防患于未然 注意到因房价走高、上家反悔的情况增多，市场上的中介也开始建立各项预防风险的操作手段。律师介绍，降低风险的措施一般有以下两种： 一是定金开高，并交由中介保管，以确保履约。在现有的期房交易中，很多下家会担心上家到时会不愿再出售房屋。根据定金罚则，其所得的赔偿也不过是定金数额的一倍。在上海房价进入上升通道的现状下，大多数下家宁愿不要赔偿也不愿上家反悔不卖房屋。因此一些中介为了能确保交易，也逐渐抬高定金数额，尽可能拉近定金与房价上涨所得利润的距离，让上家觉得无利可图。同时定金不马上交给上家，先由中介代为保管，以牵制上家，确保交易完成。 二是以办理登记、产证为由，让上家将预售合同原件及发票等材料交至中介处，以达到控制目的。由于期房尚未办出产权证，但对期房仍有相关的产权证明，如上海现在有预告登记证，经过备案登记的预售合同等。由于这些证件原件都是仅此一件，缺失补办的程序又比较麻烦，如果将这些证明留在中介公司，对下家来说就会比较放心。一旦上家有任何变动，都需要用到这些证件，那么作为中介公司可以及时作出相应反应，保障下家的利益。 　　意外情况冷静处理 即便考虑周全，也可能出现“防不胜防”的情况。 律师介绍，在中介的尽力“防御”下，上家反悔的情况依然在不断发生，并且“花招”也是层出不穷。“比如，上家暗地里行动，将期房再高价转让他人，既成事实后，就算起诉，前一个协议也不大可能再履行。另外，会出现上家拖着不办产证的情况。或者是留些‘后遗症’，比如上家拿到房后，产证未办，户口倒先迁进了，于是‘赖着不走’。还有是事前的‘预谋’，如合同上只有夫妻一方的签字，然后以出让主体资格问题打合同无效的官司。还有一些是将法律误解，想反悔就说期房转让是非法的，合同是无效的。” 对此，律师介绍，中介在上家反悔后也会采取些补救措施，如采取录音等获得上家反悔的表示，以便在法庭上获得支持。也有一些比较细心的中介，会主动去了解上家拿房、办小产证的情况，防范其再次转让的可能性。而一旦发生情况，也能及时采取措施如向法院提出诉前保全，防止房屋过户给他人。 八旬老父亲被强占房屋 法院判令女儿限期迁出 2004年8月20日 上海商报 陆依 因户口问题发生争议，如果公安派出所要将争议房屋内户口簿上列有的其他户口人迁出，则必须有法院判令对方迁出户口的判决书，而法院对于户口问题一般情况下不予受理。 　　 那么，怎么办呢？律师通过自己的办案经历认为，可以通过改变诉讼请求，诉请法院判令将人迁出而不是将户口迁出，然后借此判决书，再向户口所在地公安派出所申请，将对方户口迁出。 　　 　　事件 　　八旬老人没了房子住 　　 梁先生年近八十，与老伴居住在上海市周家嘴路某弄面积仅为１２．６平方米的老式石库门二层“前楼”。该房属于承租公房，没有产权只有居住使用权。梁先生膝下两儿两女，均已经成家另住。２００３年３月老伴去世，梁先生发现一直由老伴保管的户口簿上多了小女儿梁某的户口，自己作为户主，居然不知道小女儿已经将户口迁入，心里很是诧异，但由于平时与小女儿见面机会不多，因此也没有立刻问清缘由。 　　 ２００３年６月，梁先生去大女儿家小住几日后回到家里，发现房子已经被小女儿占用。父女两人便因住房问题发生了争执。老人争不过小女儿，只好暂时另寻住所。２００３年８月，小女儿梁某更换了门锁，梁先生连换洗的衣服也拿不到。 　　 在这种情况下，老人到公安局，要求派出所把小女儿的户口迁出，但派出所告知没有法院的判决不能强迁户口；老人找到法院，法院却又告知户口问题，法院不予受理。这一下可把老人难住了。与小女儿几经交涉无果，梁先生只得聘请律师，把小女儿告到了法院。 　　 　　庭审 　　老父亲称：小女儿另有住房 　　 法院审理中，原告梁老先生诉称：被告梁某早在１９９７年就与其同在一个单位的丈夫分得康定东路的住房，并且自分得住房到２００３年６月这段时间，一直住在康定东路的房屋内。但小女儿于１９９８年，在老父亲不知情的情况下，把户口迁到老父亲周家嘴路的家里。２００３年６月，小女儿更以在系争房屋内有户口为由，强行迁入面积仅为１２．６平方米的老父亲家中，致使老父亲只好另找房子居住。老人的合法权益受到侵犯。因此，原告要求被告迁出系争房屋。 　　小女儿称：离婚无房居住 　　 作为被告，梁老先生的小女儿在庭审中辨称：１９９７年９月，自己确实经过单位套配分得了康定东路的住房，但从１９９８年起，因夫妻感情关系恶化及照顾患病母亲的因素，她将户口迁回了老父亲居住的房屋内，并在这里实际居住至今。这一情况是征得了老父亲同意的。因此，自己对周家嘴路系争房屋享有居住权。 　　 同时，小女儿称，自己并无不让老父亲居住的事实，完全是因为自己在２００３年７月与丈夫离婚后无房居住，才不得已住到了老父亲的家里。她不同意将自己的户口迁出。 　　法院查明：被告确有套配房 　　 法院经审理后查明，原告梁老先生的小女儿梁某与其丈夫陶某原住溧阳路某弄，由于住房困难，经工作单位套配，分得了本市康定东路某弄的前楼住房。该公房的承租人为其丈夫陶某，调配对象包括梁某和其女儿陶某，租赁部位为前楼１９．５平方米。 　　 １９９８年１１月，梁某将户口由自己新分得的套配房康定东路迁至父亲所在周家嘴路的住房。梁某与陶某于２００３年７月３日到虹口区民政局协议离婚。双方在离婚协议中写明，离婚后的分居住房问题由双方自行解决。嗣后，被告梁某在周家嘴路父亲家居住至今。 　　判 决 　　未经户主同意不应强占住房 　　 经审理后，法院最终作出判决。法院认为，被告小女儿梁某在婚姻存续期间曾因住房套配得到康定东路某弄前楼房屋，夫妻俩和孩子均有该房屋的份额。现梁某已与陶某协议离婚，陶某支付梁某一次性房贴款与梁某应付孩子的抚养费相折抵。梁某在未征得父亲同意的情况下入住其住房，因而原告梁老先生要求其小女儿迁让的主张于法不悖，应予准许。 　　 至于梁某自１９９８年１１月起就居住于系争房屋的主张，因其所提依据不足，法院不予采信。梁某与陶某虽然已经离婚，但不能因此而侵犯原告梁老先生的利益，双方对离婚后的住房问题应自行解决。故在双方住房解决之前，被告梁某仍应从系争房屋迁回原住户口所在地本市康定东路某弄。因此，依照《民法通则》第五条之规定，判令被告自判决生效之日起３０日内，自周家嘴路系争房屋迁居至被告原康定东路房屋。 　　 被告梁某不服一审判决上诉。二审法院经审理后，于近日判决驳回上诉，维持原判。 　　 　　律师点评 ：　　 户口迁入必须得到户主同意 　　 法院判令被告迁出系争房屋的判决是正确的。 　　 首先，原告对周家嘴路系争房屋享有合法的居住使用权，被告占用了原告的房屋，侵犯了原告的居住使用权。因为原告梁老先生是周家嘴路系争房屋的承租人，所以对系争房屋享有合法的居住使用权。被告梁某１９９７年与其丈夫、女儿同为特困房安置对象，取得康定东路的老公房承租权，且自１９９７年分房后至２００３年６月，被告梁某一直居住在康定东路的房屋内，所以被告梁某他处有住房，不再享有对系争房屋的居住使用权。因此，被告在没有征得原告同意的情况下占用了系争房屋，从而侵犯了原告的居住使用权。 　　 其次，被告梁某他处无住房的辩解不能成立。一方面，被告梁某辨称原分配的康定东路住房根据离婚协议归前夫及女儿居住，但是被告梁某提供的离婚协议这份证据上并没有约定原分配的住房归属哪一方，而是约定：“离婚后的分居住房问题由我们双方自行落实解决”，这是一句摩棱两可的话，从中也可以理解：被告梁某与前夫离婚后原配住房完全能够让梁某继续居住。另一方面，即使梁某离婚时放弃分配房屋的居住使用权，也不能因此就侵犯他人的居住使用权。换句话说，放弃原住房的居住使用权不能成为侵犯他人住房使用权的理由。眼下，梁某放弃自己权利的行为导致妨害原告对系争房屋的居住使用权，因此，梁某住回系争房屋，必须征得原告的同意。被告梁某在离婚时没有征得原告的同意就放弃对原分配房屋的居住使用权，她应该对自己的行为负责，另外自行解决住房问题。 　　 房子拆了，家人的亲情也拆了吗？ 文/见习记者 金莉娜 通讯员 顾建国 老城区改造方兴未艾，在阴暗潮湿的里弄老房子里住了大半辈子的人们终于同过去的生活说再见了。领到了补偿款，分到了新房子，大部分人从此开始了新的生活。可有些人家里那不太平的日子却也尾随而至了。儿孙们吵着闹着要分钱，兄弟姐妹们争着抢着要得财产，老人们不知如何是好，左也不是，右也不行。生活似乎又回到了过去。 案例一、几年来，刘敏一家三口和婆婆一直居住在狭小的老公房里。抬头不见低头见，婆媳关系也就成了“老大难”。今年上半年，刘敏丈夫出车祸去世，禁受不住丧子之痛的婆婆更是把气全都发在了刘敏身上。婆媳关系急剧恶化，动不动就是一阵吵架。前两个月，家里的老公房终于赶上拆迁了。为了以后各自都有个宁静的生活，婆婆和刘敏当初一致同意选择货币补偿方式。可如今拿了钱后，新矛盾又来了。婆婆想用拆迁款买房子，说自己是承租人，有权决定；而刘敏则执意要把钱分了。她似乎想得更远：先把分得的钞票存着，等过几年经济状况稍微好一点了，再去买套大房子。而眼下孩子还小，俩人先在母亲家里住着也不成问题。“婆婆有退休金，再加上分得的钱，买套小房子一个人差不多就够了。而我呢，这几年也不急着买，母亲家里房子够宽敞的。要是跟婆婆还住在一起，那大家简直都没法活。”真是没钱的时候梦想着钱，有朝一日钱来了，这日子也并非那么好过啊。 律师提醒：根据规定，获得的拆迁补偿款归承租人及同住人共有。刘敏和她的孩子都属于同住人。至于拆迁款的用途，由承租人和同住人自行协商决定。从目前反映的情况来看，刘敏和婆婆无法就这笔补偿款的用途达成一致意见，那么，无论是刘敏还是婆婆，都可以向法院提起民事诉讼，要求确认拆迁款用于购房，还是分掉。根据今年年初上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，房屋拆迁货币补偿款一般应用于购房，但是有下列情况之一的，法院可以支持当事人分割货币补偿款的要求：（1）承租人与同住人之间、同住人与同住人之间矛盾特别尖锐，无法继续共同生活的；（2）分割不致于造成当事人居住困难，或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形。从刘敏和她婆婆的情况来看，法院应该会支持刘敏的请求。婆婆、刘敏和孩子，一人分得补偿款的三分之一。但是由于刘敏是孩子的监护人，要实际承担监护义务，因此也可以酌情多分一些。 案例二、张老伯夫妇俩和孙子小张在老公房里住了也算有年头了。小张的父母一直在外地工作，只有逢年过节才回来同亲人团聚一下。虽然居住条件差了点，但祖孙三人把里里外外收拾得干干净净的，日子过得和和美美，让邻居们都赞叹不已。可最近，麻烦事来了。因为，他们住的房子要拆迁了。老房子被拆，可以拿到几套新房子或一笔补偿款。张老伯心里清楚的很，小儿子前几年结婚后，住房条件一直很糟糕，这次一定要好好地补偿一下，要不然实在是有点说不过去。而其他几个子女也是明里暗里地盘算着，都想从中分一杯羹：“父母的财产，我们分一点不是名正言顺的事情嘛”。小张可不答应：“凭什么？这房子一直就住着我们三个人，户口簿上也只有我们三人的名字。跟他们有什么相干？拆迁补偿安置合同上也没说要安置他们啊。”这时候，张老伯也急了：“我是承租人。房子、钱当然都是我的，到底怎么分，还不是我说了算？只要不是一分不给你就行了。”在金钱面前，各人都精心地打着各人的小算盘。平时和睦的三代人此时全然没有了温情，究竟谁是这些财产的主人？ 律师提醒：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条的规定：“拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。” 这里面的同住人，须具备三个条件：（1）在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，（2）拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），（3）本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难。显然，张老太太和小张是同住人，而其他子女都不是。因此，无论张老伯是选择货币补偿还是产权调换，所获得的补偿款或是房屋都是属于他们三个人所有的，而不是像张老伯以为的那样是他一个人所有。分割的时候，三人各得三分之一。其他人都无权要求获得其中的财产。当然，张老伯如果要照顾小儿子或其他子女的话，那么在他自己所得的份额中自由处分，这是完全没有问题的。 案例三、刘平早没就失去了父亲，一直和目前居住在里弄的老公房里。虽然刘平小的时候，总是叫刘老太不怎么放心，可如今长大了，倒是不由得令人刮目相看。近几年，凭着认识的一些朋友，刘平在街上开了家宠物食品加盟店。现在，城里人养宠物的越来越多，刘平的生意也是一天比一天红火。刘老太真是看在眼里，喜在心头。兜里的钞票渐渐多了，刘平也开始琢磨着该改善改善生活了。经过朋友的介绍，在市中心购买了一套房子。随后，刘平的加盟店生意是越做越大，不久近郊的一套公寓也成为了他的“囊中之物”。虽说已有两套房子在手，可刘平还仍然和母亲住在一起。每逢邻居问起，刘平总是笑着回答说：“这里交通方便啊。”放着宽敞明亮的新房子不住，还和自己挤在一块儿，这让刘老太也有点想不明白。今年上半年，刘平住的老公房终于轮到拆迁了。刘老太太心想，自己到时候拿到一笔钱，到郊区买几间老房子安度晚年；儿子已经有两套房子了，也不用自己再操心了。可事情并非她设想的那么简单。补偿款刚到手，刘平就向母亲要钱来了：“我是同住人，这钱你不能一人得啊！”刘老太本能地吃了一惊：“你在外面有那么好的房子，还跟我来争这些钱？”刘平不慌不忙地说：“妈，你可得想想，我户口在你这儿，也一直住在这儿，外面的房子是我自己买的，不是分的。你是承租人，我是同住人，这钱，我也有份的啊。” 刘老太却怎么也不信，这钱本来就不多，难道还真的要分给儿子一份？ 律师提醒：刘平确实是刘老太的同住人。同住人的其中一个条件是：“本市五其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”这里面，法律规定，他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。刘平所购买的商品房显然不符合上述情况。因此，刘平虽然已经有多处住房，但他仍然符合同住人的条件。刘老太仍然应该按照规定对他进行安置。也就是说，刘平有权利要求分得其中一部分补偿款。　　　　　　　　　　　　（本期由律师点评） 擅自更改合同削减首付款 恶人先告状反诉上家违约 2004-12-9 上海商报　　作者：本报记者 陆依 二手房买卖容易发生纠纷，定金问题更是房屋买卖中的关键环节。有关专家建议：当事人在买卖过程中要增强法律意识，尤其是证据意识。　　　　■ 事件　　１２０万首付款摇身变为３０万　　 今年７月５日，家住黄浦区的黄先生与外地来沪的胡女士通过某中介公司签订了一份房屋买卖预定协议，协议约定黄先生将其一处面积２００多平方米的商铺转让给胡女士，转让总价为人民币３００万元，首付款为总价的４０％，定于双方正式签订房地产买卖合同时支付；双方还约定该协议签署后３０日内签订正式房地产买卖合同。预定协议签署当天，胡女士根据该协议向黄先生支付了定金人民币３万元。　　 中介公司为了确保自己能够收到中介费，要求黄先生第二天就将收到的３万元定金交给其保管。为了表明自己的诚意，第二天黄先生就把３万元定金交给了中介公司，并让中介公司出具了盖有公章的定金保管书。　　 ８月２日，黄先生收到中介公司的通知，于８月３日前往中介门店与下家签署房地产买卖正式合同。黄先生如约前往，然而在审查正式合同时，黄先生发现正式合同文本规定的付款条件与原先预定协议有重大出入。原先约定首付款为商铺总价的４０％（１２０万元）变成了“首付款为人民币３０万元（仅为１０％），于是黄先生当即提出异议，要求下家胡女士按照预定协议约定的条件付款。但胡女士说自己拿不出那么多钱。黄先生不同意，因为自己急需现金才忍痛割爱，抛售处在增值中的商铺。由于首付款的差额太大，双方无法达成一致，正式合同没有签成。　　　　■ 庭审　　中介难脱作伪证嫌疑　　 胡女士合同没有签成，但想拿回自己缴纳的定金３万元（黄先生已委托中介保管），与黄先生协商无果便起诉至法院。胡女士诉称，黄先生没有在协议约定的期限与她签订正式合同，构成违约，应当双倍返还定金。胡女士向法院提供了中介公司出具的黄先生“在签订正式合同前无故离开”的书面证明作为证据，但提供不出变更预定协议付款内容是经过黄先生同意的证据。　　 开庭之前，在胡女士一再要求下，中介公司居然把受托保管的３万元定金交还给了胡女士。　　 开庭后双方交换证据时，黄先生向法院提供了证人证言、现场录音等证据，证明本案实质上是下家胡女士没有按照预定协议的约定准备好首付款，其后为了不承担违约责任，拿回３万元定金，便试图把违约责任推到黄先生身上。　　 在本案中，中介公司有作伪证嫌疑，其为胡女士出具书面证明试图帮助胡女士告倒黄先生，却不料黄先生另有更为有利的证据证明并非自己违约。开庭之前，中介公司又将黄先生委托其保管的定金擅自给了胡女士。其后胡女士因为拿回了自己的３万元定金，又发现无法告倒黄先生而撤诉，但黄先生自然不肯罢休，依据《定金保管合同书》将中介公司告上法院，要求中介公司归还委托其保管的３万元定金。可想而知，中介公司必须根据保管合同归还黄先生委托其保管的定金；而为了避免损失，中介公司势必再次起诉胡女士，要求她返还那已被拿走的３万元定金。　　　　 １、二手房买卖中，上下家依法签订的预定合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同约定履行合同，否则将因为违约付出代价；　　 ２、上下家如果对合同预定协议内容有所变更，除了合同另有约定外，要双方协商一致后再作出变更，并且应以书面形式作出变更，最好签订补充协议将变更内容固定下来，由原预定协议签约当事人签字或盖章；　　 ３、鉴于二手房买卖容易发生纠纷，律师建议当事人要增强法律意识尤其是证据意识，最好能在房屋买卖前咨询或聘请专业房产律师为房屋买卖保驾护航；　　 ４、房产中介公司作为专业服务机构，应当熟悉合同法、民法及其相关的房产法律法规，对其从业人员进行普法教育，在法律规则之内进行经营活动，这样才能尽量避免中介公司被牵涉到更多的房产纠纷中。 　　　　　　　　　　　 万元装潢损失谁来"埋单" 2004-09-30新闻晚报　记者　陆慧 下水管转弯处堵塞，居民家中水漫金山，地板翘起，家具开裂，价值近万元的新装修就这么毁了。居民不禁要问：“谁为近万元损失埋单？” 　　管道堵塞 污水四溢 　　张女士的新居在杨高中路上，今年7月刚装修好。8月8日，张女士接到电话告知家中遭了水灾。等她赶回家时，警察和消防已在现场，新居内污水横流，室内一片狼藉。现场人员检查发现大楼下水管二楼转弯处堵塞。张女士家的地板逐渐翘起，墙面贴角线开始腐烂，家具底部出现发霉开裂等。初略估算一下，张女士损失近万元。 　　但物业、居委均表示与此事无关。 　　居民物业看法不一 　　张女士认为，自己一直按时交物业管理费，物业公司理应对下水管堵塞承担相应责任。 　　近日，浦东物业的有关负责人告诉记者，下水管居民分管堵塞，要从居民家中疏通，一般来说，都是居民报修，物业才去疏通的。可张女士此前从未向物业报修过，所以，不存在物业过失负责问题。 　　律师：维权难度大 　　27日，记者采访，他表示：“维权难度大。下水管堵塞造成的损失，应区分不同情况来归责。” 　　一是业主均正常使用，但物业未切实履行职责，不定期疏通管道，使下水管堵塞、污水倒灌，造成的业主财产损失，应由物业承担相应责任。二是物业定期疏通管道，但业主下水道堵塞报修时，物业未能及时维修，造成的业主财产损失，应由物业承担相应责任。三是因特定业主使用不当，致使下水管突然堵塞，业主财产损失应由该特定业主承担相应责任。四是物业定期疏通管道，且业主基本正常使用，或不能确定特定业主不当使用的，发生下水管堵塞后，造成的业主财产损失，应由下水管共同使用人承担相应责任（能够证明自己没有不当使用的除外）。 　　此外，还可考虑下水管设计、质量等方面的问题，但实践中一般行不通。 为筹资金假卖新房惹是非 2005-01-14新闻晚报 记者　陆慧 为筹集经商资金，陈先生设计假卖新房，请朋友作买方转按揭。但事后对方却说，若需改回房产证名字，就得花15万元到20万元。目前，陈先生虽住着新房，每月按时还贷，房产证却是朋友的名字，问题陷入僵持状态。 　　集资金出“馊主意” 　　去年3月，陈先生买了一套房子，新房总价约50万元，他向银行贷了20年的房贷，共20万元，房产证上是他和女友的名字。今年5月，两人步入新婚礼堂，陈先生邀请好朋友小张作伴郎。小张曾与陈先生合伙做生意，后来因一些原因散伙了，但还是很好的朋友。 　　去年9月，因生意发展需要，陈先生急需筹集一大笔钱，作为流动资金。他发现新房房价涨到了80多万元，便委托一家中介公司，做了一笔“虚假”的二手房买卖。可谁做买主呢？他想到好朋友小张。 　　表面上看，小张出80万元，购买了陈先生的新房，房产被顺利过户到小张名下。房款中，加上前面的转按揭部分，小张共向银行贷款50万元。可实际上，小张没有支付任何首付费用，陈氏夫妇仍然住在房子里，小张名下的房贷也由陈氏夫妇按时存入小张的还贷账户里。 　　假戏真作陷僵局 　　中介公司提醒陈先生，应与小张签定一份协议，表示房子虽然属于对方，使用权仍归自己。“陈先生认为，小张一直是可以信任的好朋友，我们以兄弟相称。所以，当时协议一事根本未提。今年9月起，陈先生开始还贷，写着小张名字的房产证和还款账户，也都在陈先生这里。陈先生后悔道，“可没想到，近日，当我想把房子转回爱人名下时，小张却不答应了。我该怎么办？这套房子究竟属于谁？” 　　昨天，律师表示，陈先生与小张恶意串通，骗取银行贷款，损害了银行的利益。据合同法规定，他们之间房屋买卖合同是无效的。 　　从意思表示的角度分析，陈先生若能证明签定合同时，表示他并不真想把房子卖给小张，只是假作过户形式，陈先生就可主张合同无效。此外，小张未实际履行合同义务，就得到了这套房产，陈先生可以通过法院确权之诉，恢复自己对该房产的权力。