融资三法与风险防范 房地产时报2005年11月28日 年根岁末，房产开发商们还贷压力激增。如何确保房地产企业资金链的正常运转，在相关法律许可的范围内快速融资，应该是很有实际意义的。　　案情回放：本市某中等规模的房地产开发公司在外地开发了总投资为2亿元的商住项目。审批手续、土地出让等前期准备工作已完成且已开工建设，但上个月，原准备放贷给该公司的银行突然取消放贷计划。他们找了几家银行也都吃了闭门羹，为了不让这前景看好的项目流产，他们急需融资。　　业内观点：针对上述情况，记者走访了马永健律师，他认为，该公司反映的问题是目前普遍的问题，融资是房产开发过程中的重中之重，谁开拓了快速、高效、低成本融资渠道，就意味着谁在新一轮的竞争中抢占了先机。下列三种融资方式可以尝试。 　　一、通过合作开发融资 　　开发商可通过转让土地使用权为条件寻求出资人，与他方共同投资，共享利润、共担风险，合作开发该房地产项目。根据《城市房地产管理法》有关规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合资、合作开发经营房地产。现按有关规定已放宽了合作他方的条件，合作一方具备房地产开发经营资质即可。融资方也可以与他方成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业进行合作开发。合作开发双方能增强风险承受力。　　二、通过股权转让等融资开发商也可通过转让公司股权或增资、增股的方式实现融资目的，也就是寻找接盘人或投资伙伴。通过股权转让，由受让方根据受让股份支付股权转让款。如果不愿转让股权，也可以寻找投资方通过增资增股的方式实现融资。股权转让或增资增股方式在融到资金的同时也就降低了持股比例，虽然会失去部分利润，但不失为救急的好办法。　　三、通过房地产信托融资房地产信托融资在国外比较普遍，在国内已有成功范例。随着银监会公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，预示着房地产信托将会走俏房地产市场。目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1到3年，预期年收益率普遍在4％到5％之间，与银行存款、国债、企业债券等相比，信托的预期收益是显而易见的。　　马律师最后提醒，目前还有不少土地提供方和资金提供方在房地产合作开发中，约定出资方仅提供资金，不承担其他义务，由实际开发方在项目完工后返还出资方的本金及利息。这实质上是企业之间借贷，是违背有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》规定的，其法律风险必须正视。