【基本事实】
1998年9月24日，于某某与赵某签订《房屋转让（出卖）协议书》，约定：赵某将坐落于某某市某某区某某街1号411室已参加房改的私有产权住房（以下简称诉争房屋）出卖给于某某，价格为83000元；于某某预交定金1万元（已于1998年9月22日交赵某）；1998年11月1日前，赵某将房屋腾出交于某某，同时于某某向赵某交付房款63000元，余1万元待房产证交付于某某时，由于某某一次性付清；房屋更名手续于某某、赵某共同办理，于某某承担费用。1998年11月13日，于某某交付购房款63000元，由梁某某梁某某出具了“收到房款陆万叁仟元整。63000。收款人赵某、梁某某”的收条。2000年9月1日，赵某姐姐赵某某到于某某处代赵某收取1万元购房款并写有收条。原产权单位某某化工股份有限公司于2003年3月将诉争房屋产权证办完，于某某找到赵某、梁某某，要求协助办理所有权变更登记被拒绝，于某某于2003年10月诉至法院。
【争议焦点】
于某某与赵某签订的房屋转让协议是否有效
【法院判决】
1.于某某与赵某签订的房屋转让协议为有效协议；
2.赵某、梁某某于本判决发生法律效力10日内协助于某某办理坐落于某某市某某区某某街1号楼411室房屋的更名过户手续。
【律师评析】
关于《房屋转让（出卖）协议书》的效力。梁某某虽然未在于某某与赵某订立的《房屋转让（出卖）协议书》上签字，但赵某将诉争房屋腾出交于于某某，并将其参加房改的《房屋出售专用收款收据》交于于某某，特别是梁某某签属63000元购房款收条的行为，使买受人于某某有理由相信赵某出卖诉争房屋的意思表示为夫妻双方共同意思表示，即买受人于某某为善意。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，应当维护买受人于某某的利益。赵某将已参加房改的房屋出售于于某某，并与于某某签订《房屋转让（出卖）协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非当事人恶意串通损害他人利益，且于某某已实际向出卖人支付了房屋对价，并占有、使用诉争房屋5年之久，故《房屋转让（出卖）协议书》有效，受法律保护。梁某某以其不知情为由主张《房屋转让（出卖）协议书》无效的理由不能成立，原审认定有效正确，应予维持。房屋买卖合同出卖人的义务除现实交付房屋外，尚须履行所有权转移义务，即协助办理所有权变更登记。本案《房屋转让（出卖）协议书》订立时虽在合同法实施前，但履行却跨越合同法实施之后，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二条“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”的规定，故赵某、梁某某应按约履行，协助办理更名过户手续。
