婚前按揭购房，离婚时如何进行分割

衣、食、住、行关乎国计民生，更关系着普通民众的生活质量和水平。但是由于房屋价值大，而且仍在不断高涨，即使在人均收入较高的国家和地区，购房者想一次筹足全部购房款也是非常不易的，更何况是收入偏低地区。在这样一种背景下，“按揭”一词于20世纪90年代从中国香港引入内地房地产市场，先由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内地流行起来。所谓“按揭”就是指购房者向开发商购买房屋时，先付一定比例的首付房款，其余的房款通过向银行贷款，由银行替你给开发商，你将所购买的这套房产抵押给银行作为还贷的保证，并由开发商为你提供担保的行为。然后，你每个月按选择的还贷方式归还贷款本息，待你偿还完银行的全部贷款后，就可解除抵押，拿回你的房产证了。

如前所述，在按揭购房这一行为中，既有购房者与开发商的房屋买卖合同关系，又有银行与开发商的贷款合作关系，还有银行与购房者的抵押贷款关系、开发商与银行的保证关系等。“按揭”制度这些错综复杂的关系已经够让人头疼的了，当它和清官难断的家务事——婚姻问题———纠缠在一起的时候，情况就更为糟糕了。特别是在结婚、离婚的事实发生在购房和房产证取得之间时，房屋归属如何确定？按揭还贷部分在个人财产和共同财产之间如何识别？离婚后剩余房贷由谁偿还？婚后按揭房屋的增值部分如何确定性质并进行分割等问题都将成为司法工作者所要面临的难题。在我从事婚姻家庭实务的过程中，就曾遇到过很多这方面的困扰，最近一段时间我们律所也收到了很多网友及民众的来电与信件都涉及到这些问题。值得庆幸的是，随着2011年7月4日最高院《婚姻法解释三》的出台，这一问题可以说是迎刃而解。本文试图通过一位网友来信所涉及的案例，与大家一起学习一下《婚姻法解释三》的第十条关于离婚中按揭房产分割的一些法律问题。

案情简介：家住太原市尖草坪区的王先生于2009年4月份经人介绍认识了现在的妻子张女士，认识一年后于2010年6月18日在太原举办了结婚典礼，同年8月份，王先生与开发商签订一份现房买卖合同，房屋总价56万元，合同签订后王先生首付了18万的房款，剩余38万通过银行按揭方式支付。房屋交付后，王先生与张女士于2011年3月29日到尖草坪区民政局办理结婚登记，领取结婚证。王先生于2011年10月取得了房产证，产权登记在王先生名下。婚后王先生发现双方性格不合，不适宜继续生活，故提出离婚，但是妻子张女士要求分割王先生名下的房产，双方僵持不下，王先生很是困扰，求助于我。

根据《婚姻法》第十七条和第三十九条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，离婚时，夫妻的共同财产可以在夫妻之间进行依法分割。因此，王先生的房屋在离婚时该如何分割？关键看婚前按揭购房的两个时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”的时间点，即什么时候开始算是购买了房产。对于前者，答案很简单，根据《婚姻法》第八条、《婚姻法解释一》第五条以及《婚姻登记管理条例》的规定，结婚需要在民政局办理结婚登记领取结婚证，婚姻关系才合法生效。因此，王先生与张女士在尖草坪民政局领取结婚证之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。至于后者比较困扰，按照《物权法》第九条的规定，房屋作为不动产是以登记为其取得标志的，也就是应当以房产证取得时间作为购房的时间点，但是购房合同签订、房款支付与房产证取得之间必然存在的时间差，这样认定购房时间很多情况下会损害实际出资人的利益，导致不公。因此《婚姻法解释三》将这一困扰以司法解释的方式予以解决。

《婚姻法解释三.》第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”可见，在之后的审判实践中按揭购房是以签订购房合同，支付首付款并在银行办理了按揭手续的时间点为购房时间的，如果该行为完成在婚姻登记之前，如上述案例中的王先生，房屋产权又登记在王先生名下的，离婚时，该房产就应当认定为王先生的个人财产，至于婚后共同还贷部分只是用夫妻共同财产偿还个人债务而已。妻子张女士参与还贷的部分，《婚姻法司法解释三》将其作为张女士的一种投资，在离婚时，张女士可以分得相当于其参与还贷部分对应的房产价值及增值的补偿。对于离婚后未还债务仍作为王先生的个人债务由王先生个人承担。这一解释的出台合理的解决了按揭这一特殊购房形式给离婚财产分割带来的困扰。

通过上述案例，本人在此建议大家，如果男女双方有组建家庭的共同意愿，应当到民政局办理结婚登记使婚姻关系合法有效。对于按揭购买、产权登记在出资人名下的房屋，在夫妻双方没有特别约定的情况下，离婚时，作为另一方应当实事求是的按照自己参与还贷的部分进行合理分割，避免双方因此而导致无休止的诉讼。

法条链接：

2、《婚姻法》第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金

（二）生产、经营的收益

（三）知识产权的收益

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

3、《婚姻法》第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

4、《婚姻法解释一》第五条 未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：

（一）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理

（二）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。

5、《婚姻法解释三》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 【修改了征求意见稿】

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，（照顾女方、子女权益原则判决）由产权登记一方对另一方进行补偿。

6、《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。