一、存在的问题
（一）业主委员会：
1、 不能维护业主权利
2、 成立不合法
3、 业主委员有哪些权利

（二）（XX物业管理公司）物业公司：
1、 高额收取水费，
2、 不安用户水表实际度数抄表
3、 不同商业用房业主收取费用标准不一致，
4、 擅自容许小区外用户（中建公司）将水电表接入小区表内，
5、 擅自设立物管费标准，
6、 收取水电费没有正是发票
7、 叫黑社会侵犯业主人身权，
8、 擅自租赁物管办公室。

（三）（重庆XX房地产开发公司）开发商：
1、 擅自转卖共摊区域
2、 收取户外门牌制作费
3、 交纳房款不出具发票
4、 没有完税凭证

二、需要解决的问题：
1、 更换业主委员会委员；
2、 更换物业管理公司；
3、 要求物业公司返还多收取的费用（水费、路灯费），返还物管办公室租金收益不当得利；
4、 要求开发商提供房款发票、契税税票
5、 要求开发商返还出卖公摊楼梯房的收益

三、方法及其程序：
1、 更换业主委员会委员、物管公司，必须召开业主大会或者业主代表大会；
（1） 解除物业合同法定理由及程序
物业管理活动中，有以下情形的，业主可依法解除物业服务合同、解聘物业管理企业：
a、物业服务合同到期；
b、由于不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；
c、物业管理企业未按物业服务合同的约定履行义务。
业主解除物业服务合同，必须召开业主大会或业主代表大会，做出解除物业服务合同、解聘物业管理企业的决定。业主解除物业服务合同的决定按以下程序作出：
由十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员向业主委员会提出书面要求，业主委员会组织召开业主大会或业主代表大会；业主委员会不组织召开业主大会或业主代表大会的，十分之一以上或三分之一以上业主委员会委员可联名向物业所在地的区县（自治县、市）房地产管理部门或乡镇人民政府、街道办事处提出申请，由受理申请的部门组织召开业主大会或业主代表大会。
大会必须经全体业主三分之二以上表决权通过，方可做出解除物业服务合同、解聘物业管理企业的决定。
（2） 更换业主委员会程序
业主大会（业主代表大会）会议需要的物业管理区域内过半数的表决权的业主（业主代表）参加，方可召开。业主大会（业主代表大会）作出的决定，应当经参加会议业主（业主代表）过半数表决权通过。
业主大会（业主代表大会）对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、选聘或解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须经全体业主（业主代表）三分之二以上表决权通过。
业主大会（业主代表大会）表决权可采用投票或其他方式进行，但对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、改选或罢免业主委员会委员或业主委员会主任、副主任、选取聘或解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须采取投票方式。
召开涉及改选或罢免业主委员会委员、主任、副主任的业主大会（业主代表大会），业主委员会应邀请区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处，乡镇人民政府参加会议。

2、要求物业公司和开发商返还不当得利可以由权利人直接提出。
需要先行收集证据，确定物业公司、开发商存在不当得利。

四、计算标准及其依据：
1、交纳水费－自来水公司收取费用＝多收水费部分（每户应得费用＝多收部分/总水用量*每家实际用水量）
2、交纳路灯电费－电力公司收取的路灯电费＝多收路灯电费部分
3、物管办公司租金收益以实际收益为准
4、开发商出让的公摊楼梯间房屋收益以实际收益为准
5、开发商返还契税票