典型案例

2008年12月，小刘在天津开发区买了一套房子，现在正准备装修。因为房子有南北两个阳台，考虑到北阳台冬天风大很冷所以想封起来。但是物业公司的负责人说统一规定不能封。

物业有权这么规定吗？这种情况新颁布的《物权法》有规定吗？

律师指点

小区业主大会成立之前也就是前期物业管理阶段，建设单位应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。如果业主临时公约中规定不准封阳台，业主就不能私自封阳台。当小区居民入住后，根据有关规定小区成立业主大会和业主委员会后，小区物业管理的相关事宜，就要根据物业公司和业委会签订的《物业管理服务合同》来开展物业管理工作。业主大会就有权决定是否封闭阳台，但是一定要经过正规的途径和程序。对此《物权法》第七十六条规定：“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”如果业主大会决定禁止封闭阳台，物业公司有权根据《物业管理服务合同》对此进行监督，但无权对是否封阳台作出规定。