房地产开发中开工应当满足哪些具体条件？

文/傅栋梁律师

傅栋梁提示各房地产开发商应当切实重视项目开工前期准备工作，履行完整的法律程序，避免出现不必要的开工风险。大家应该知道，早在2007年年底，国务院办公厅下大力度对加强和规范新开工项目管理作出了详细规定。自此，全国开始实行有史以来更为严格的开工管理政策，其中明确要求包括房地产业在内的固定资产投资项目如果开工需要符合以下条件：

（一）符合国家产业政策、发展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。

　　（二）已经完成审批、核准或备案手续。实行审批制的政府投资项目已经批准可行性研究报告，其中需审批初步设计及概算的项目已经批准初步设计及概算；实行核准制的企业投资项目，已经核准项目申请报告；实行备案制的企业投资项目，已经完成备案手续。

　　（三）规划区内的项目选址和布局必须符合城乡规划，并依照城乡规划法的有关规定办理相关规划许可手续。

　　（四）需要申请使用土地的项目必须依法取得用地批准手续，并已经签订国有土地有偿使用合同或取得国有土地划拨决定书。其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性投资项目，应当依法以招标、拍卖或挂牌出让方式取得土地。

　　（五）已经按照建设项目环境影响评价分类管理、分级审批的规定完成环境影响评价审批。

　　（六）已经按照规定完成固定资产投资项目节能评估和审查。

　　（七）建筑工程开工前，建设单位依照建筑法的有关规定，已经取得施工许可证或者开工报告，并采取保证建设项目工程质量安全的具体措施。

（八）符合国家法律法规的其他相关要求。

另外，国务院在文件中也明确规定相关行政机关应当密切协调，相互制约，并加强衔接，确保各个工作环节按规定程序进行。对未取得规划选址、用地预审和环评审批文件的项目，发展改革等部门不得予以审批或核准。对于未履行备案手续或者未予备案的项目，城乡规划、国土资源、环境保护等部门不得办理相关手续。对应以招标、拍卖或挂牌出让方式取得土地的项目，国土资源管理部门要会同发展改革、城乡规划、环境保护等部门将有关要求纳入土地出让方案。对未按规定取得项目审批（核准、备案）、规划许可、环评审批、用地管理等相关文件的建筑工程项目，建设行政主管部门不得发放施工许可证。对于未按程序和规定办理审批和许可手续的，要撤消有关审批和许可文件，并依法追究相关人员的责任