案例：

无房产证的房屋买卖是否有效？

2009年7月，原告李某经审批取得国有土地使用权证，2010年3月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，原告李某与被告王某签订房屋买卖协议，约定价款50万元。协议签订后，被告王某付清房款，原告李某也将房屋交付给被告王某占有、使用，并把土地使用权证一同交付,但未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2011年9月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达80万元，原告李某向被告王某提出要求增加房款，遭被告王某拒绝，原告李某遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。一审法院认为，房屋买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。合同无效后，互相返还财产外，应由过错方承担因合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均有过错且房屋已大幅增值，故损失数额可把房屋增值部分(30万元)作为计算依据。判决由被告王某返还房屋给原告李某，原告李某返还房款30万元并赔偿损失15万元。

律师点评：本案的争议焦点为“该房屋买卖合同是否有效”“如果房屋买卖合同无效，其损失怎么认定”。首先，在合同效力层面上看，法院无效处理不仅违反了诚实信用原则，也是对禁止性规范对合同效力作用的随意扩大。因为本案房屋买卖合同并未违法《中华人民共和国合同法》第一百三十一条之规定。房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。自建房屋不论是否领取权属证书甚至是否属于违章建筑，都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权，只是缺一道行政手续而已。实际上，房屋买卖合同是否有效是债权债务关系，而房产证是物权凭证，法院混淆了债权与物权的法律概念。其次，在结果处理上，把增值部分作为无效合同损失，混淆了有效合同损失与无效合同损失的概念，曲解了《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的法律含义，该条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，是指因订立无效(可撤销)合同所受到的损失，属于是一种缔约过失责任。这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失，如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。无效合同的损失不同于有效合同的违约损失，无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期的利益，因而不存在预期利益问题。所以，在合同效力被否认后，由双方根据过错程度分担或由出卖方全额赔偿的观点是没有法律依据的。