商品房买卖交易中常见法律问题及处理 本人通过多年参与房地产方面的实务与理论研究，针对在商品房买卖中买卖双方经常出现的问题，讲一下我自己的观点，不足之处望指正。 一，关于保留合同签订权定金问题，即签约定金问题。 在购房人与出卖人就某套房屋达成购买意向之后，购房人暂时又不想签订购房合同，又想让出卖人为其在一定的期限内保留签订合同的权利，这时出卖人就会要求购房人交纳一定数额的款项，作为定金，这个定金，就叫合同定金。购房人交纳定金之后，就享有了在出卖人承诺的，在一定期限内购买该套房屋的权利，出卖人就必须履行为该购房人在一定期限内，保留签订该套房屋买卖合同的权利。若在该期间内，购房人不与出卖人签订该套房屋的买卖合同，出卖人有权将该房屋另行出卖，并且购房人无权向出卖人要求返还定金；但若购房人在该期间内要求与开发商签订合同，但因为对合同内容的约定达不成一致意见而没有签订购房合同，则开发商应当返还购房人已缴纳的定金。若在该期间内，开发商没有为购房人保留签订该套房屋买卖合同的权利，而是将该套房屋另卖他人，则出卖人应当双倍返还购房人定金。这就是合同法中的定金法则。在房屋买卖实务中，又有大定金与小定金两种。在法律意义上说，大定金与小定金两种定金的法律性质是 相同的，处理方法是一样的。有这样一个案例，市民甲到乙房地产公司去购买A小区的房屋，在A 小区甲看中了B栋2号房屋一套，非常想与乙签订购房合同，又一时不能下决定，又怕不与乙签订合同，乙很快把该房卖出，错过机会，于是，乙的售楼小姐丙就建议甲先交纳2万元的购房定金，并承诺甲在交纳定金后可为甲保留一个月，但在一个月内甲必须来签订正式的合同，否则乙有权将改房屋卖出，并对甲已交纳的定金，不予返还。甲与丙经协商，于是就向乙交纳了1万元定金，并承诺，为甲保留该房屋一个月，一个月内改房屋不另外出卖给他人。但在此之后，甲又与另外一个房地产公司签订了购房合同，就没有与乙签订正式的购房合同。一个月后，甲去找乙，要求乙退还定金，乙不退，双方因此发生了争议。在这里甲有没有权利要求乙退还定金呢?依据定金法则，答案是甲无权要求乙退还定金，原因是甲没有履行其一个月内与乙签订正式合同的承诺。 二、关于开发商将一套房屋重复买卖问题，即通常说的一房两卖、多卖问题。 这个问题的过错很明显是在房屋开发商，如果说开发商有一房两卖多卖的现象，那么开发商就要承担欺诈的法律责任，作为购买房屋的消费者，则可以依据《消法》第四十九条的规定，向开发商要求双倍的赔偿。对这一点，最高人民法院已经作出了相关的司法解释。 三、关于在商品房期房买卖中，往往有些开发商在五证不全的情况下，就开始对外买卖房屋问题。 开发商在这种情况下对外买卖房屋的行为，是违法的，也造成了买卖双方之间的纠纷问题。 针对这一问题，有两种结果，一种是，开发商在开始买卖房屋时没有取得五证，但在买卖双方签订合同之后，或者说在双方因纠纷到法院起诉之后，法院一审开庭之时，取得五证的，认定买卖双方先前签订的合同有效，双方均应履行合同；另一种情况就是，在因开发商卖房时没有能办理五证，并且在双方因纠纷起诉到法院后，法院一审开庭时仍没有办理五证的，开发商构成房屋买卖欺诈，双方此前签订的房屋买卖合同无效，房屋购买人可以依照《消法》第四十九条的规定向开发商要求双倍的赔偿。 四、购房人在与开发商签订买卖合同时，小区内的绿地、基础设施、附属设施、园林景观等，作为签订合同的条件时，开发商一般情况下不得改变。 什么情况下才能认定小区的绿地、基础设施、附属设施、园林景观等，是作为签订合同的条件，开发商不能改变呢？由下列情况可以认定小区的绿地、基础设施、附属设施、园林景观等，是作为签订合同的条件：表现一，开发商在作广告宣传时，把小区的绿化情况，及小区的园林景观、小区的会所等基础设施，附属设施等在广告中明确的显现出来的比如绿地面积、方位，园林景观的面积、方位，有哪些基础设施、附属设施及其方位在宣传彩页中用图形明确的标示出来了，并且购房人也明确表示其购买该小区的房屋也是基于该小区的环境才考虑购买的。表现二，购房人在购买房屋时，小区的上述基础设施已经建成，开发商的销售人员在向购房人介绍小区的情况时，明确的告知购房人，小区的现有所有绿地、园林景观，会所及其他基础设施将作为小区未来的基础设施而存在，开发商不再予以变更的。表现三，开发商在其售房部的开发小区模型中明确的标示出了小区的绿地面积、方位，园林景观的面积、方位，有哪些基础设施、附属设施的。上面的三种情况都可以认定上述的绿地、园林景观、基础设施、附属设施等是作为买卖合同的条件而存在的，开发商不能改变，除非得小区全体业主的同意。 五、关于在期房买卖中，开发商因改变原先与购房人签订的在合同中约定的户型引发的纠纷问题，即户型变更纠纷问题。 户型结构变更纠纷问题一般发生在期房买卖中。如果出现开发商在与购房人签订购房合同后，改变原房屋户型结构的，购房人可以选择解除合同退房，让开发商赔偿损失；也可以选择继续履行合同，但同时向开发商要求违约金。这种情况下，购房人无权要求开发商双倍赔偿，因为这只是违约行为，而不构成买卖欺诈。 六、另外还有几个问题也是商品房买卖中经常发生的问题。但这些问题一般的在房屋买卖合同中都约定的比较具体明确，比较容易解决，我简单的介绍一下，1、房屋买卖合同约定面积与房屋实际面积差异处理问题。根据建设部房屋买卖合同范本的内容规定，这里有个差额3％的处理问题，房屋实际面积大于房屋买卖合同约定面积，面积差额在房屋约定面积3%之内的，购房人应据实补缴房款，超过3％的部分购房人不补缴房款，但房屋产权归购房人；房屋实际面积小于房屋买卖合同约定面积，面积差额在房屋约定面积3%之内的，开发商应据实退还房款，超过3％的部分则应双倍返还房款。当然买卖双方也可以对房屋差额的处理另行约定。2、关于房屋墙面、屋顶使用权归属问题。这个问题在房屋买卖合同中，双方也应明确的约定。3、关于交房验收标准问题，对这个问题，购房人应认真的阅读购房合同，详细的了解交房验收标准的含义，并将验收标准记录在合同中。4、关于交房期限问题，对这个问题双方应在合同中明确的约定，并记明违约责任。