代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

陕西天佑律师事务接受马xx的委托，指派我作为其一审的代理人，现就本案的事实情况及法律依据提出如下代理意见，望法庭采纳：

第一、最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。而依据《物权法》的规定，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，所以《城市房地产管理法》规定的未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定属管理性法律规范而不是效力性强制性规定，其第三十七条第六款的规定中确定不得转让的房屋一般指自始不能办理权属登记的房屋，主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、第三人及社会公共利益的买卖合同。其立法目的在与对房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让或变动行为予以限制，而不必然产生否定房屋买卖合同效力的法律后果

第二、我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国实行不动产登记制度，根据该规定，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。转让未依法登记领取权属证书的房屋，不必然导致转让合同无效，只有转让违法建筑等自始不能享有权属登记的房地产，或转让未取得权属登记的房地产损害了国家、集体、第三人利益及社会公共利益的，才应当认定合同无效。

第三、本案中的房屋买卖合同系原、被告双方自愿签订，该买卖行为未损害国家、集体、第三人利益，更未损害社会公益。且标的房屋权属清楚，房屋权属证书正在办理中，做为买受人的被告已全部支付购房款并实际入住标的房屋多年，产权过户处于完全能够实现的可期待状态。另外，实践中，大多数出卖人在取得房屋权属证书后依约配合买受人办理产权过户登记手续，但也有出卖人即使在买卖行为发生后领取房屋权属证书，因房价上涨，仍恶意主张合同无效，导致纠纷越来越多。所以，基于法律规定，从诚实信用、鼓励交易的原则出发，应认定本案所涉房屋买卖合同为有效合同。

综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同是合法有效的，并未违反《合同法》的效力强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的利益，完全是原、被告的真实意思表示签订的房屋买卖合同，原告现在完全是因为房价上涨，恶意主张合同无效。有没有办理房屋过户手续，不影响合同的效力且产权过户完全能够实现的可期待状态。恳请法庭驳回原告的诉讼请求。

代理人：陕西天佑律师事务所王喜平律师

二0一二年七月二七日