没签书面合同,中途退出合租需要承担责任嘛
重庆律师 陈龙桥 2023年7月26日
摘要:虽然没有签订书面合同,但只要事实上已经合租,在法律上就形成合租合同法律关系,一方中途单方面退出合租属于违约行为,需要承担违约责任。
一、虽然没有签订书面合同,但只要事实上已经合租,在法律上就形成合租合同法律关系。
根据《民法典》第四百六十九条规定,当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
根据该条规定,当事人订立合同,可以是书面形式订立合同,可以是口头形式订立合同,也可以是其他形式订立合同,即虽然双方没有签订书面合同,但仍然可能形成口头合同或者其他形式的合同。
1、口头合同。双方说好了合租的各项事宜,如果没有签订书面合同的,属于口头合同;只是如果发生诉讼,口头合同也需要证据证明,如第三人作证、录音录像、微信聊天记录等,如果没有证据证明存在口头合同或者不能证明口头合同具体内容的,仍然存在诉讼败诉的风险。
2、其他形式订立的合同,如事实合同:根据《民法典》第四百九十条规定“当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立”的规定,只要双方已经事实上合租在一起,不管是否签订书面合同,是否存在口头合同,双方在法律上就形成了事实合租合同法律关系。
二、一方单方面退出合租属于违约行为,需要承担违约责任
1、合同有明确的违约责任约定时,应当按照约定确定违约责任
《民法典》第五百八十五条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
根据上述规定,如果合同(包括有证据证明具体内容的口头合同)中明确约定了违约责任,一般都应当按照合同约定来确定具体的违约责任。
2、在没有签订书面合同、合同对违约责任没有约定或者合同对违约责任约定不明时,按照《民法典》第五百八十四条规定,违约一方应当赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。
没有签订书面合同或者合同中没有具体约定单方面退出合租的违约责任,该怎么确定一方单方面退出合租给对方造成的损失呢?这就需要根据具体情况来确定,比如一方单方面退出合租,合租的另一方需要在合理期限内寻找新的合租人,这个寻找新合租人的合理期限可能是一个月或者两个月,寻找新合租人期间的租金损失就需要单方面退出合租的一方承担;如果一方单方面退出合租,导致合租的另一方也租不了这个房屋,承租人就需要对房东承担违约责任的,这个违约责任就应当由单方面退出合租的一方承担等等。