建筑房地产法律纠纷及律师应对

一、法律纠纷类型

（一） 房地产企业法律纠纷

房地产企业受金融危机的影响，银行贷款困难、资金紧张、房地产销售市场不景气、土地流标、开发商退地、项目停缓建等情形，导致纠纷增多。

获地阶段的纠纷：
企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后不能按约足额地支付出让金；
政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能达到其他出让条件不能按约交地；
因政府规划调整无法履行土地出让合同；
企业没有资金进行开发导致土地闲置。

设计委托阶段的纠纷：
因规划调整导致合同变更；
因政府大型基础设施建设导致设计合同无法继续履行；
建设单位资金不足导致设计合同无法继续履行。

项目施工建设阶段的纠纷：
建设单位在经过招投标确定中标单位后由于资金紧张而拒绝签订施工合同；
发包人拖欠工程款；
建材价格下跌导致发包人要求变更约定材料供应方式；
承包人因自身资金困难而不能继续按约垫资施工导致拖欠材料款、工人工资；
施工合同提前终止履行；采购人支付困难导致采购合同争议。

商品房销售阶段的纠纷：
交房迟延导致的纠纷；
买受人断供导致开发商承担连带责任；
房价下跌导致小业主要求退房纠纷；
包销合同纠纷；
开发企业出资困难或挪用资金导致股东被追究出资不实责任；
开发商虚假按揭纠纷。


（二） 施工企业法律纠纷

受金融危机的影响，施工企业利润下降、拖欠工程款数额增多；
带垫资数量增多；
因合同价款约定不明导致的合同纠纷增多；
因工期拖延、工程建设造成周边建筑物损害等导致的纠纷增多；
远郊房地产企业以房抵债的情形增多。

施工企业主要还是拖欠工程款纠纷：

建设方采用不组织验收、拖延审价、恶意诉讼等方式拖欠工程款；
拖欠工程款导致的停工纠纷；
因施工单位不能继续垫资进而单方违约导致的停工纠纷；
因管理不善导致的停工纠纷；
拖延结算引起的纠纷；
因超低价中标引发的以次充好、偷工减料导致的质量纠纷增多；
层层分包、挂靠、垫资引起的质量纠纷增多。

（三）其他纠纷

购房违约纠纷；
二套房首付比例引发的纠纷；
开发商商铺租赁纠纷；
房价下跌引发的纠纷。


二、律师如何提供建筑房地产法律服务


建筑房地产领域法律服务需求：

当事人因资金紧张要求律师风险代理诉讼仲裁的情形增加；
法律、法规、政策变化对律师提供非诉讼法律服务提出了新的要求；
法院的级别管辖规定的修改引起了大量案件的审理集中在基层法院，而基层法院审理建筑房地产专业案件能力的不足导致律师代理工作难度增加；
涉及到工程款优先受偿权的案件代理难度增加；
房地产企业增资、清算、增贷、还贷纠纷增多，产生新的法律服务需求；
房地产行业的重新洗牌将会引起房地产融资、并购等法律服务需求，房地产企业兼并、收购的法律服务需求逐渐增多；
施工企业诉讼纠纷增多，律师提供诉讼代理法律服务的机会增多；
停工纠纷产生的咨询、代理协商谈判、代理诉讼等法律服务；
破产倒闭策划、项目调查，对外考察项目和竞标土地产生的法律服务需求。
对管理不善问题提供签约、履约、防范管理人员职业风险等法律服务，
对大型国有投资项目提供项目建设全过程法律服务；
房地产企业、施工企业注重法律风险防范，聘请法律顾问及项目全过程法律顾问的需求增多；


律师如何应对法律服务需求：

律师可以从非诉讼角度，从治本角度，把好合同的审查关，重视订约和履约管理，从内部加强管理、规范市场行为方面为建筑施工企业提供常年法律顾问服务，改变建筑行业以前一些不规范的做法；
律师应配合顾问单位加强项目部的管理，特别是挂靠的项目，加强对项目经理个人的风险评估和调查，严控帐户、公章；
律师加强对新颁布的法律、法规的了解和研究，提示新的法律风险；
律师既要从微观上处理纠纷，也要从宏观上为建筑房地产企业进行总体策划；
律师提供诉讼代理服务时应考虑当事人的利益和需要，尽量促成和解实现共赢。不要将简单问题复杂化，帮助协调当事人双方妥善解决现实问题，避免两败俱伤，尽快解决纠纷，避免扩大损失。