[案情介绍]

2000年11月，原告深圳市***物业管理有限公司与**军区技术局***海景阁建设办公室签订《物业管理合同》，2001年7月，原告又与**军区技术局签订《***海*花园物业管理协议书》，约定原告对***海*花园进行物业管理。被告王**自2006年9月至今，无正当理由拖欠物业管理费及其他相关费用共计8756元。期间，原告多次催讨，但被告拒不支付，致使原告两年来不仅未收到被告应支付的物业管理费，甚至一直为被告垫付本体维修基金、水费、垃圾处理费，蒙受了较大的经济损失。请求法院判令被告支付2006年9月---2008年6月的水费590.80元、2006年10月---2008年7月的本体维修基金694.98元、2007年1月-2008年6月的垃圾处理费243元，合计8756元。被告辩称，原告对海*花园进行物业管理不具有合法性。1、委托原告对海*花园进行物业管理的是**军区技术局***海景阁建设办公室，该办公室只是临时机构，不具有法人资格；2、物业管理合同约定原告的物业管理期限为70年，大大超过了2年或4年的法定时间；3、原告进行物业管理不具有物业管理资质。

一审法院查明，位于深圳市福田区***的***海*花园建设单位为**军区技术局，目前尚未成立业主委员会。原告于2000年10月开始为***海*花园提供物业服务，并于2004年7月取得资质等级为三级（暂定）的物业管理企业资质证书，于2008年8月取得资质等级为三级的物业管理企业资质证书。被告王**于2001年入住***海*花园海*庭*室，该房建筑面积为128.35平方米。被告确认未向原告交纳上述费用，并认可2006年9月---2008年6月的水费为590.80元、2007年1月-2008年6月的垃圾处理费243元，同意向原告支付上述水费、垃圾处理费。

原告提供的**军区技术局与广州市**房地产开发有限公司于1999年4月16日签订的《关于成立“**军区技术局深圳***海景阁建设办公室”的协议》显示，**军区技术局与广州市**房地产开发有限公司为共同开发***海*花园，成立**军区技术局深圳***海景阁建设办公室，该办公室的工作包括***海*花园项目的投资、开发、建设、销售、售后服务以及物业管理等工作。原告与**军区技术局深圳***海景阁建设办公室于2000年11月签订的《物业管理委托合同》约定，原告受托对***海*花园进行物业管理，期限70年，自2000年12月1日至2070年12月1日，管理费为每月每平方米2.6元。原告与**军区技术局于2001年7月签订的《***海*花园物业管理协议书》约定，原告是由投资方在深圳设立的、具有独立法人资格的物业管理公司，承担着深圳市***海*花园交楼后物业管理的权利和义务；**军区技术局与投资方广州市**房地产开发有限公司按2：8的比例对深圳***海*花园建筑主体部分、地下车库以及室外临时车位进行分配；**军区技术局对应分得的物业自行负责管理，对所分得物业以外的公用设施及安全、卫生等事宜由原告负责管理；因建设开发需要而刻制的“**军区技术局深圳***海景阁建设办公室”及其财务印章在开发及收款工作结束后由**军区技术局收回，今后物业管理对外联系均应用原告的名称。2006年3月，**军区技术局向深圳市***街道办事处出具了一份《关于依法解决深圳***海*花园业主与管理方纠纷事》的函，声明：“我部与***物业管理有限公司没有任何委托关系，不存在上下级、管理与被管理以及任何经济利益关系，该公司擅自使用我部名义对该物业进行管理属错误行为，我部已经通知其立即停止该行为。对地方政府依法解决该纠纷所采取的任何措施，我部没有异议。”

[法院裁判]

一审法院认为，本案争议的焦点是原告对深圳***海*花园进行物业服务是否得到建设单位的委托。从原告提交的证据分析，《物业管理委托合同》虽约定原告受委托对***海*花园进行物业管理，但《物业管理委托合同》系原告与**军区技术局深圳市***海景阁建设办公室所签订，该办公室系**军区技术局与广州市**房地产开发有限公司共同成立的临时机构，未依法向工商管理部门领取营业执照，不符合《民事诉讼法》第四十九条与最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第40条规定的“其他组织”的条件，因此，原告与**军区技术局深圳***海景阁建设办公室所签订的《物业管理委托合同》无效，该《物业管理委托合同》约定的内容对双方不能发生法律约束力。从原告与**军区技术局签订的《***海*花园物业管理协议书》约定的内容分析，该协议书主要对**军区技术局与广州市**房地产开发有限公司在深圳***海*花园的投资收益及物业管理权利义务进行约定，并没有明确约定**军区技术局委托原告对深圳***海*景花园进行物业服务，该协议书约定“原告承担着深圳红树林海景花园交楼物业管理的权利和义务，广州军区技术局对应分得的物业自行负责管理，对所分得物业以外的公用设施及安全、卫生等事宜由原告负责管理”之内容，应视为原告与**军区技术局对深圳市***海*花园的相关物业管理权利义务的一种内部约定，原告以此认为广州军区技术局已委托其对深圳***海*花园进行物业服务，证据不足，法院不予采信。事实上，**军区技术局于2006年3月10日向深圳市***街道办事处出具的《关于依法解决深圳市***海*花园业主与管理方纠纷事》内容表明，原告对深圳***海*花园进行物业服务并没有取得建设单位的委托，原告认为该函件内容并非**军区技术局的真实意思，但并未提交相应的证据予以佐证，法院不予采信。基于上述分析，原告对深圳***海*花园进行物业服务并没有得到建设单位的委托，原告对深圳***海*花园进行物业服务没有合法的依据。原告主张被告支付2006年10月至2008年7月期间的物业管理费、房屋本体维修基金，判决不予支持。

一审败诉后，原告深圳市***物业管理有限公司提出上诉。经过开庭审理，深圳市中级人民法院采纳了代理律师的上诉理由及代理意见，于2010年6月9日做出终审判决，撤销原判，判令王***应于判决生效之日起三日内向上诉人深圳市***物业管理有限公司支付物业管理费、本体维修基金等费用。

[张涓律师二审上诉意见]

（2008）深福法民三初字第****号民事判决适用法律及认定事实严重错误，举证责任分配明显不当，导致判决错误，有失公允。

1、关于原审判决适用法律错误的问题

1999年4月16日，**军区技术局与广州市**房地产开发有限公司签订《关于成立“**军区技术局深圳***海景阁建设办公室”的协议》，约定双方共同开发***海*花园，建立**军区技术局深圳***海景阁建设办公室，该办公室的工作包括***海*花园项目的投资、开发、建设、销售、售后服务以及物业管理等工作。2000年11月1日，上诉人与**军区技术局深圳***海景阁建设办公室签订《物业管理委托合同》，约定上诉人对深圳***海*花园提供物业服务。根据前一协议，可认定该合同是**军区技术局深圳***海景阁建设办公室代表**军区技术局与广州市**房地产开发有限公司与上诉人签订的，该合同是**军区技术局与广州市**房地产开发有限公司的真实意思表示，是合法有效的。而原审法院以**军区技术局深圳***海景阁建设办公室是临时机构，未依法向工商管理部门领取营业执照为由，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条与最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条的规定，认定：**军区技术局深圳***海景阁建设办公室因不符合这两条法律规定的“其他组织”的条件，因此，上诉人与该建设办公室签订的《物业管理委托合同》无效，该合同对双方未发生法律约束力。这显属适用法律错误。《民法通则》、《合同法》等实体法均未规定合同的主体如未进行工商注册登记、领取营业执照，也不属于“其他组织”的会导致合同无效的法律后果。深圳***海景阁建设办公室是否属于“其他组织”不是认定《物业管理委托合同》是否有效的依据。

2、关于原审判决认定事实错误的问题

上诉人与**军区技术局于2001年7月12日签订的《***海*花园物业管理协议书》在开头部分即清楚写明“根据深圳市政府的物业管理法规和……以及投资方和**军区技术局共同委托深圳市***物业管理有限公司对***海*花园的物业管理委托书内容，甲乙双方经过协商，就***海*花园物业管理事宜达成如下协议”；第一条约定：“深圳市**物业管理有限公司……针对***海*花园（**军区通讯综合楼）的物业提供服务管理，承担着***海*花园交楼后物业管理的权利和义务”；第三条至十六条均是上诉人与**军区技术局就在***海景花园内各自承担的物业管理权利、义务进行划分的约定。该协议书的内容足以表明**军区技术局已委托上诉人对***海*花园提供物业服务，并且对上诉人提供物业服务的范围、权利及义务等作了明确的约定。而原审法院竟认定这份由上诉人与**军区技术局签订，并没有任何第三方参与的协议书“主要对**军区技术局与广州市**房地产开发有限公司在深圳***海*花园的投资收益及物业管理权利义务进行约定”，属事实认定严重错误。

委托合同本来就是安排委托人与受托人内部关系的协议，而原审法院竟以该协议书中的内容“应视为原告与**军区技术局对深圳***海*花园的相关物业管理权利义务的一种内部约定”为由不予认定**军区技术局已委托上诉人对深圳***海*花园进行物业服务，完全是与法相悖。

3、关于原审判决举证责任分配明显不当的问题

即使上诉人与**军区技术局未签订书面《物业管理委托合同》或《物业管理委托合同》存在瑕疵甚至无效，也不能否认上诉人与**军区技术局事实上的委托关系的存在及上诉人一直为***海*花园业主包括被上诉人提供物业服务这一事实的存在。***海*花园是军产楼，由**军区技术局与广州市**房地产开发有限公司合作开发。而上诉人自2000年10月开始为***海*花园提供物业服务至今，如果没有得到**军区技术局的委托不可能在军产楼提供物业服务长达8年之久。被上诉人提供的证据之一——**军区技术局向深圳市***街道办事处出具的《关于依法解决深圳***海*花园业主与管理方纠纷事》只是**军区技术局向第三方深圳市***街道办事处作出的单方声明，其不是民事法律行为，不具有法律效力，其本身并不能否认**军区技术局与上诉人之间委托与被委托这种双方关系的存在，不能消灭**军区技术局与上诉人之间的民事法律关系。而原审法院竟认定“原告认为该函件内容并非**军区技术局的真实意思表示，但原告并没有提交相应的证据予以佐证，本院不予采信”显属举证责任分配不当。该函件本身并无任何法律效力，上诉人无须提供任何证据推翻该函件所要证明的目的。

因此，上诉人对深圳***海*花园进行物业服务是得到建设单位的委托，有合法依据的，原审判决认定上诉人没有得到建设单位的委托，进行物业服务没有合法的依据是明显与事实不符、与法律相悖的。被上诉人应当履行合同义务，支付上诉人物业管理费等费用。