【案情简介】

原告是一家专业的植物租赁公司，被告是一家网络游戏公司。原告与被告签署租赁合同，租期一年，租金若干。就续约问题，合同条款的表述是：“服务期限自2011年1月25日起至2012年1月24日止，合同到期前被告须提前二十天向原告提起书面终止通知，反之则自动续约；合同终止不再续约的情况下，原告自行撤走植物。”合同期满前，被告未通知原告终止合同。在2012年5月，被告正式通知原告终止合同，原告遂以违约为由起诉到上海某区法院要求被告继续履行合同并赔偿损失。

【代理思路】

接受被告委托后，我首先确定了以下代理思路：

一、根据合同法第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，我们向原告发出律师函指出：“本律师认为，《租赁合同》作为合同双方之间的真实意思表示，应当予以尊重并执行。现因该合同期限逾期后合同双方均未以书面通知方式终止该合同，故该合同目前实际上仍处于履行状态，另因合同双方并未就合同逾期后自动续约的具体期限达成一致，故该合同期限事实上已由固定期限转化为非固定期限，任何一方均有权随时终止该合同。”

二、调查搜集了原告在履行租赁合同过程中不到位的证据，并帮助被告组织搜集了所有支付凭证和发票以证明被告已经足额支付相应租赁费用，不存在恶意毁约的主观意图和客观行为。

三、提起反诉，要求对方因不能完善履行租赁合同，应当退还部分租赁费用，当然这是一种向原告施加压力的诉讼策略，最终能否获得支持不是当事人最关心的。

【审理结果】

实质上本案的胜败关键取决于对合同中一句话的理解：服务期限自2011年1月25日起至2012年1月24日止，合同到期前被告须提前二十天向原告提起书面终止通知，反之则自动续约。

原告律师的理解是自动续约等于自动续约一年，并且以此类推。

我从合同法规定出发，认为该约定未明确续约期限的长短，因此合同已经从固定期限一年转变为不固定期限的合同，而对于不固定期限的合同，原告实际上并不存在合理的一年期待权，具体措辞请参考前述律师函的内容。

最终法院驳回原告全部诉讼请求。令人惊喜的是，该判决书的主文部分（即本院认为之后的部分）几乎原封不动地照搬了我律师函中的观点和行文。

【律师心得】

古人说，一字为师。有时一个案件的成败，就取决于一句话甚至寥寥几个字。假设合同条款拟定为“服务期限自2011年1月25日起至2012年1月24日止，合同到期前被告须提前二十天向原告提起书面终止通知，反之则自动续约一年，以此类推”，那么原告的诉讼请求就更容易被法院接受，当然我方的应对思路也会随之调整变化。所以说，对于律师来说，严谨是第一步，也极其重要，是赢得当事人尊重和信任的基础。