出租超过使用期的临时建筑合同效力案-找法网

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出租超过使用期的临时建筑合同效力案

更新时间：2008-08-04

一、内容提要出租超过使用期限的临时建筑，是否合法，签订的合同是否有效，在实践中存在很大的争议，法院的判决也各有不同，我将通过代理的案件，来阐述个人观点。二、案情简介 2006年6月8日，某公司与王经理签订市场房屋租赁合同，合同约定：甲方某公司将丰台区五金公司的主经营大厅出租给王经理，租赁期限7年，自2006年6月8日至2013年9月7日止；王经理用于经营商品批发及零售综合市场，前2年年租金为220万元，以后逐年递增10万元，房租半年交付一次，王经理首次交纳房租110万元及50万保证金。后因某公司出租超过使用期限的临时建筑，工商以超过使用期限的临时建筑属违法建筑为由，不予办理营业执照，致使王经理不能正常经营市场，王经理认为某公司隐瞒事实，出租违法建筑，不能办理营业执照，于2007年2月8日不再交纳租金。某公司于2007年3月13日在丰台法院起诉王经理，要求解除合同，支付租金，违约金等，约300万元。丰台法院于07年8月24日作出判决，支持了原告的诉讼请求。被告王经理不服一审判决，提起上诉。三、诉讼接受王经理委托后，对本案进行分析研究，认为某公司出租超过使用期限的临时建筑，其于王经理签订的合同应属无效。（一）一审判决认定事实不清被上诉人某公司与上诉人王经理在2006年6月8日签订《市场房屋租赁合同》时，将超出使用期，没有所有权和出租权的临时建筑出租给上诉人，违反了北京市丰台区规划管理局（以下简称丰台规划局）的规定和法律、行政法规的强制性规定及相关规定，双方签署的租赁合同应属无效合同。首先，租赁行为违反了丰台规划局签发的《临时建设工程规划许可证》中的规定丰台规划局1999年6月1日签发的《临时建设工程规划许可证》中规定：本临时建筑的使用年限是二年，从1999年6月1日至2001年6月1日止，工程项目的使用用途是农贸市场，并规定不得改变使用性质，不得擅自转让、交换、买卖、租赁或变相买卖、租赁，临时建设工程（包括施工暂设工程）期满，建设单位必须自行拆除。被上诉人将已过使用期，必须拆除的临时建筑租赁给上诉人的行为，严重违反了丰台规划局的上述规定，该建筑物属于违法建筑，不能出租。其次，出租行为违反了法律、行政法规的强制性规定《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市规划法》第三十三条第一款规定：“在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。”《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项、第五项规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（五）属于违法建筑的。”《北京市禁止违法建设若干规定》第七条第三款规定：“擅自改变市政基础设施、城市公共设施、施工暂设工程和城市房屋拆迁临时周转房屋的使用性质或者超过使用期限的，按照违法建设处理，限期拆除。”第八条第一款、第二款规定：“经市或者区、县城市规划行政主管部门审查批准，依法取得规划许可证件的临时建设工程的使用期限必须限制在2年以内；需要延长使用期限的，可以延长一次，并应当在期限届满2个月前报原批准机关批准，延长的使用期限不超过1年。禁止已经取得规划许可证件的临时建设工程通过再次办理规划许可证件变相延长该时建设工程的使用期限。” 被上诉人将不享有房屋所有权，已过使用期，必须拆除的临时违法建筑，不能出租的房屋出租给上诉人的行为，违反了上述法律，法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，应判决双方签订的《市场房屋租赁合同》合同为无效合同。上诉人与被上诉人签订租赁合同时，上诉人多次要求被上诉人提供合法的房屋产权证及相关手续，被上诉人总是以各种理由推脱，不提供合法手续，直到上诉人2007年2月需要支付后半年租金时，在上诉人再次的要求下，被上诉人在没有办法的情况下，才提交丰台规划局1999年6月1日签发的《临时建设工程规划许可证》，上诉人这时才知道被上诉人出租时没有合法手续，属于违法建筑，不能出租，为了保护上诉人的合法权益，上诉人拒绝支付后半年的租金。再次，上诉人签订的租赁合同根本不能实现合同目的上诉人与被上诉人签订的租赁合同不能实现合同目的，因《市场房屋租赁合同》第二条第二款约定的用途是：乙方用于开办经营商品批发及零售综合市场。由于原成龙五金公司使用的临时建筑是超过使用期的违法建筑，不享有所有权和使用权，致使上诉人不能办理营业执照，无法开展经营活动。《市场房屋租赁合同》第十一条约定：“在租赁期间甲方保证乙方拥有合法的租赁使用权，如因甲方原因造成乙方无法正常经营，乙方有权解除合同，甲方应支付50万元的违约金及乙方的全部损失。”从双方签订的合同和法律的规定可以看出，被上诉人根本不能保证上诉人拥有合法的租赁使用权，被上诉人在签订合同中隐瞒事实，收取了上诉人50万元押金及110万元的租金，存在重大过错，并且，被上诉人与北京某实业总公司签订的《合作构筑商业用房及使用合同》第八条第三项规定：“乙方应自行经营，不得将其占用土地转租给他人，否则，即为违约，甲方有权单方终止合同。”这里的乙方就是被上诉人，被上诉人明知其占用的土地不能转租给他人，不享有所有权和转租权，是违法建筑，还违反合同约定和法律规定转租给他人，使上诉人不能实现合同目的，应承担过错责任。根据《民法通则》第六十一条第一款规定：“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中被上诉人应承担全部过错责任，返还该合同取得的财产，赔偿上诉人所受到的损失。最后，一审法院判决前后矛盾一审判决在第二页第三行原告诉称中表述：“因被告不能办理营业执照，故原告法定代表人同意将第三人的股东变更为上诉人及其指定的人。”而一审法院又在第四页第十九行本院认为中表述：“王经理主张在经营中无法正常办理营业执照并给其造成很大经营困难，未提供充分证据证明，本院难以采信。”显然是前后矛盾、错误的。不能办理营业执照这一事实，是双方当事人都在法庭上承认的事实，被上诉人在一审起诉书中也写到“因被告不能办理营业执照……”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”双方都认可的事实，这怎么会是没有充分证据证明，法院难以采信呢？总之，一审法院认定事实不清，没有全面、具体的了解案情，必然导致错误的判决，本合同应是无效合同，而不是合同有效。（二）一审判决适用法律严重错误由于一审判决认定事实不清，导致其适用法律错误。本合同违反法律、行政法规的强制性规定，以及相关法律、法规的规定，是无效合同，不应适用《合同法》第六十条第一款和第九十三条第二款，全面履行合同和解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定，而应适用《民法通则》第六十一条，《合同法》第五十二条第五项和五十八条，《城市房地产管理法》第五十二条，《城市房屋租赁管理办法》第六条等规定，判决合同无效，返还财产，过错方赔偿无过错方所受到的损失。（三）本案应发回重审《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。”本案一审法院认定事实不清，适用法律错误，做出错误的判决，二审法院应根据《民事诉讼法》的规定，发回一审法院重审。在庭审中，二位律师很好的把握了本案争论的焦点，为胜诉打下了坚实的基础，挽回王经理损失100万元。四、法院判决二审法院审理认为：某公司出租的房屋为超过使用期限的临建房屋，因该房屋已无合法使用的依据，故某公司与王经理签订的《市场房屋租赁合同》无效。该合同无效后双方应返还对方财产。某公司将收取的50万元保证金返还王经理，王经理将房屋返还某公司，同时王经理应向某公司支付占用房屋期间的使用费，使用费参照双方约定的租金标准确定。综上，判决如下： 1、撤销丰台区人民法院民事判决书第一、三、四、五项； 2、维持丰台区人民法院民事判决书第二项； 3、双方签订的《市场房屋租赁合同》无效； 4、某公司于本判决生效后十日内返还王经理保证金五十万元； 5、王经理于本判决生效后十日内向某公司支付使用费至市场房屋腾退之日止； 6、驳回某公司其他诉讼请求。涂敬东律师电话：13521791865 2007年12月10日