【案情简介】

谢某某为竞租案涉房屋,于2016年10月14日向某投资经营有限公司交纳竞买保证金200,000元。次日签署《拍卖规则》和《竞买协议》并竞拍某街道9号、10号楼二楼(建筑面积2237.68M2)5年租赁权。2017年5月8日、5月11日,谢某某分别向某投资经营有限公司转款241,000元和100,000元,用以支付第一年租金。合同履行过程中，2017年10月20日,某县消防大队以该室内装饰工程未经消防设计审核擅自施工,未经消防验收擅自投入使用,分别作出城公(消)行罚决字[2017]0052号、城公(消)行罚决字[2017]0053号《行政处罚决定书》,决定给予谢某某责令停产停业,并处罚款人民币贰仟伍佰元的处罚。2017年10月23日,谢某某向某投资经营有限公司发出《关于租赁***资产造成损失赔偿的请求》(简称《赔偿请求》),表明案涉房屋漏水问题没得到解决,造成装修部分损毁,因某投资经营有限公司没有提供主体安全及消防设施等相关验收手续,导致其无法进行消防登记备案,请求某投资经营有限公司按照损失3,231,000元赔偿后,其归还案涉房屋,合同自动解除。某投资经营有限公司起诉请求:1、判令被告支付原告房屋租金866,276元;2、判令原、被告双方解除合同;3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，谢某某依法反诉：1.依法确认反诉原告谢某某解除与反诉被告某投资经营有限公司之间的房屋租赁合同合法有效;2.判令反诉被告退还房屋租金541,000元;3.判令反诉被告向反诉原告按房屋租金541,000元的20%支付违约金108,200元;4.判令反诉被告向反诉原告赔偿遭受的所有损失4,698,968.21元;5.本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。

【办案经过】

民事委托代理人接受委托后，在全面了解案情的基础上，引导委托人收集涉案证据材料：《拍卖规则》、《竞买协议》、房屋租赁合同、租金及保证金交纳凭证、城公(消)行罚决字[2017]0052号、城公(消)行罚决字[2017]0053号《行政处罚决定书、《关于租赁****资产造成损失赔偿的请求》《催促工作函》、《申请书》等证据，迅速起草反诉状并依法向管辖法院提出反诉。

【裁判结果】

合议庭认为,某投资经营有限公司与谢某某签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示,约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点为:1、案涉房屋租赁合同解除是否合法;2、案涉房屋租赁合同解除时间如何认定;3、谢某某主张的损失金额如何确定;4、经济损失的责任如何划分;5、谢某某主张退还房屋租金应否支持。

合议庭经审理判决如下:

一、反诉原告谢某某与反诉被告某投资经营有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2018年9月3日解除;

二、反诉被告某投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告谢某某装饰装修残值损失、加盟费保证金、广告费等经济损失共计1,160,978.40元;

三、反诉被告某投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告谢某某房屋租金293,177.54元;

四、驳回反诉原告谢某某的其他诉讼请求。