一次离婚，三份协议，房产归谁？

陈刚

本人目前正在办理一起房屋买卖纠纷案件，在办理过程中竟然发现作为卖方的被告一次离婚，竟然出现三份离婚协议，其中原告提供两份，均是被告为房产缮证而提交给房管局的，一份是2010年6月9日为房屋缮证提交给房管局的2003年11月8日《协议书》，另一份是2004年12月2日为房屋缮证提交房管局的2003年12月8日《离婚协议书》（该份协议书上盖有拱墅区民政局婚姻登记处公章，但被告称系其伪造），被告提供第三份离婚协议书，也即2003年12月8日被告与其丈夫协议离婚时提交给民政局的《离婚协议书》。三份协议书都涉及财产分配，但内容不完全一样。

原告依据前两份协议主张被告是涉案房产所有权人，有权处分，原被告之间的房产买卖合同合法有效。06年的房产，现在都涨几倍了，被告当然不依，以在民政局登记的离婚协议为依据，主张涉案房产系夫妻未分割的共同房产，其无权单独处分，房屋买卖合同无效。

双方各执一词。

一、基本案情

2006年10月，原被告签订房屋买卖合同，约定原告以78万元购买被告位于杭州市天目山路二套房屋。合同签订后，原告依约支付了首付款49万元，被告交付了房屋，但由于各种原因，双方后来一直没过户，余款也未付清。

原告与被告一直协商办理房产过户事宜不成，2010年7月提起诉讼。

二、争议焦点：

被告对涉案房产是否有权单独处分？即涉案房产是夫妻未分割房产还是已分割房产？认定涉案房产归属以哪个离婚协议为准？

三、被告（卖方）观点

被告认为认定涉案房产是否分割的依据只能是档案馆保存的民政局《离婚协议书》，并据此认定涉案房产为未分割的夫妻共同财产。而根据该份协议书，涉案两套房屋均未被分割，仍然属于共同财产，任何一方无权单独处分。

对于其他两份协议，被告认为2003年11月8日《协议书》已被档案馆保存的2003年12月8日《离婚协议书》所取代，而盖有拱墅区民政局婚姻登记处公章的2003年12月8日《离婚协议书》系被告伪造，不具有真实性。

四、我方观点

由于被告与其前夫系协议离婚，认定涉案房产是否分割，只能以被告与其前夫是否达成分割协议为准。本案中，涉及到被告与其前夫分割夫妻共同财产的协议有三份。

我们认为三份协议都是被告与其前夫达成的，内容互不冲突，都合法有效，三份协议都可以得到完全执行。

（二）2003年11月8日《协议书》的效力不能被档案馆保存的民政局《离婚协议书》所否定。

1．2003年11月8日《协议书》是被告与其前夫意思表示一致的结果，内容不违法、意思表示真实，该协议于2003年11月8日成立。同时该协议是以登记离婚为目的而达成的夫妻共有财产的分割协议。2003年12月8日被告与前夫已在民政局办理登记离婚手续，协议目的已经实现。因此2003年11月8日《协议书》已生效。

2. 档案馆保存的民政局《离婚协议书》未变更和撤销2003年11月8日《协议书》

（1）民政局《离婚协议书》无更改2003年11月8日《协议书》的条款的内容，无夫妻双方其他共有财产经继续保持共有关系的明确约定，更无2003年11月8日《协议书》的作废等字样。

（2）我国未建立个人财产申报制。实践中，当事人双方离婚时（因各种原因）只向有关部门公开其一小部分夫妻共有财产，多数夫妻共有财产继续保持隐私状态是常有的事。所以，本案被告离婚时只向民政部分备案了一套夫妻共有房的分割方案并不能证明双方离婚时有取消2003年11月8日《协议书》效力的意思。

3．2003年11月8日《协议书》得到被告本人和其前夫的履行

2010年6月9日被告与其前夫双方共同向房管局提交2003年11月8日《协议书》，作为离婚时夫妻财产分割的依据，这一双方履行行协议书的行为进一步证明被告及其前夫从来就没有否定"2003年11月8日《协议书》"的效力的意思。

（三）盖有拱墅区民政局婚姻登记处公章的2003年12月8日《离婚协议书》合法有效

第一，该协议是被告离婚后，为房屋重新缮证于2004年12月2日自己提交给房产局的，并依据协议内容将房屋已缮证到被告个人名下，这一履行协议的行为足以证明被告认可该协议的效力。

第二，按产权变更登记必须双方当事人到场并提交变更文件的相关规定（因为即便是法院判决分割夫妻共同财产的，除了强制执行由法院出具协助执行通知书外，也须由当事人双方到场才能办理过户登记手续），足以证明被告与其前夫双方认可该协议效力。

第三，2003年12月8日《离婚协议书》上盖有拱墅区民政局婚姻登记处公章，又经过房管局审查验证认可，应认为合法有效协议。

第四，在我国，婚姻（包括结婚和离婚）档案属于个人隐私，只有法院等国家机关才能查询，个人无资格去查询他人的离婚档案。故，在房产交易中，购买人有理由相信房管局保存的出卖方的《离婚协议书》是真实、合法、有效的协议书。

第五，被告仅仅从个人利益出发，口头否认自己亲自和前夫提交给房管局的协议真实性，并未提供任何证据予以证明，这种观点违反禁反言原则，显然不能成立。

因此，我们认为三份协议都有效、内容没有互相冲突并且都已经得到履行，而依据2003年11月8日《协议书》和盖有拱墅区民政局婚姻登记处公章的2003年12月8日《离婚协议书》，涉案房产已分割给被告，因此被告出卖房屋为有权处分。原被告房屋买卖合同合法有效，被告应该履行合同，协助办理产权过户手续。

本案也是一波三折，最开始主审法官就以涉案房产为为分割夫妻共同财产为由，要求我们调解。后来，简易程序改普通程序，现在案件几经开庭，结果还在等待当中。