1.导读

未以任何书面方式达成“借名买房”的合意，也从未将涉案房屋所有权转让，法院如何认定双方存在“借名买房”的合同关系？

2.案例情况

2009年，黄某昌其所在单位拟在乌鲁木齐市××路××号集资新建综合住宅楼，其享有参与集资建房的资格。林某、徐某芳以黄某昌的名义分别于2009年6月25日、2010年3月5日缴纳集资建房的购房款270，000元及180，000元。2020年12月4日，黄某昌补缴集资建房的购房款9，738.39元。后黄某昌分得位于乌鲁木齐市××区××路××号高层住宅楼(集资建房)××号底商住宅楼××单元××室房屋一套。涉案房屋于2011年6月17日后可办理入住后，林某、徐某芳居住涉案房屋至今，并于2012年2月17日缴纳购买车位款120，000元。黄某昌对林某、徐某芳交纳购房款总计450，000元及购买车位款120，000元的事实无异议，但提出该款是林某、徐某芳对其女儿的婚姻的经济帮助。林某、徐某芳对此不予认可，称因黄某昌没有经济能力购买涉案房屋，后林某、徐某芳是以黄某昌名义进行购房，林某、徐某芳提交2014年11月20日黄某昌与徐某芳的视频资料，双方在视频中陈述的内容为：“徐某芳：当时，你也是给我说的，说你没钱，你没钱你放弃，所以由我来购买。黄某昌：嗯。徐某芳：我也是分三期把这个款付清的么，第一笔款就是2009年，2009年6月25号，我在那个粮油市场那个农村信用社取的钱，让彬某送过去的27万，这是第一笔。第二笔是2010年3月5号，付的是第二笔18万，是我老公林某拿他的卡刷的。第三笔是2012年那个付的那个12万的车库钱，是我拿的现金，彬某拿过去交的，这样子我共计付了57万，57万所有房款、车位费都是我付清的，对吧。黄某昌：对。徐某芳：嗯，钱付清了以后呢，你说全款付清，付清以后，你给我办那个房子，房子的过户手续么。黄某昌：嗯。黄某昌：我认为来讲，你们两个老的也好，还是很讲道理的，很有素质的，所以对这个问题来讲，我一直，我当时考虑，嗯，老林的身体也不太好，房子给你们就给你们了，这是我当时的考虑。徐某芳：嗯。”黄某昌对该视频资料的真实性无异议。2021年4月1日，黄某昌(乙方、买房)与中共新疆维xx尔自治区委员会老干部局(甲方、卖方)签订了不动产(房地产)转让合同，约定：一、不动产基本情况：不动产房屋坐落：乌鲁木齐市××区××路××号高层住宅楼(集资建房)××号底商住宅楼××单元××室；二、不动产转让方式：集资建房；三、不动产成交价格、付款方式及税费承担：1．经甲、乙双方协商一致，该不动产成交总价款人民币459，738.39元，付款方式：一次性付款。该合同签订后，2021年6月11日，黄某昌取得了0XXXX号新(2021)乌鲁木齐市不动产权第XXXX号不动产权证书，该不动产权证书中记载：权利人：黄某昌；共有情况：单独所有；坐落：乌鲁木齐市××区××路××号高层住宅楼(集资建房)××号底商住宅楼××单元××。

黄某昌以林某、徐某芳侵权要求林某、徐某芳返还其所有的位于乌鲁木齐市××区××路××号高层住宅楼(集资建房)××号底商住宅楼××单元××室房屋

3.法院裁判

一审法院不予支持。判决：驳回黄某昌的诉讼请求。

二审驳回上诉，维持原判。

4.律师解读

本案的争议焦点为：黄某昌主张林某、徐某芳返还涉案房屋的理由能否成立。黄某昌认为与林某、徐某芳之间不存在借名买房关系，因双方存在姻亲关系，其同意林某、徐某芳暂住涉案争议房屋。对此分析如下：根据庭审调查及当事人陈述证实，涉案房屋系黄某昌所在单位组织的集资建房，购买涉案房屋需具备特殊身份，黄某昌基于与单位的身份关系取得购房资格，黄某昌与林某、徐某芳之间并未就涉案房屋的转让签订书面合同，通过双方陈述及林某、徐某芳提供证据能够证明涉案房屋的购房款450，000元及车位款120，000元由林某、徐某芳实际支付，通过双方陈述可以证明林某、徐某芳自2011年实际占有使用涉案房屋至今，黄某昌主张林某、徐某芳系基于姻亲关系在涉案房屋暂住的理由与客观事实不符。通过查明事实及当事人出示的证据，可以认定林某、徐某芳在不具备集资建房资格的情形下，通过借用黄某昌之名进行买房并支付了购房款，双方之间虽未签订书面合同，但黄某昌与林某、徐某芳之间符合借名买房的法律关系特征，林某、徐某芳占有使用涉案房屋并非侵权行为，现黄某昌主张林某、徐某芳返还涉案房屋有违诚信原则，其理由不能成立。