1.导读

经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。如果允许当事人购买经济适用住房后在限制上市交易期限内任意转让房屋，既与国家制定和推行经济适用住房的政策以达到“居者有其屋”的目的相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益。在限制上市交易期限内交易已购经济适用住房，不论系买卖关系亦或借名买房关系，案涉合同均应属无效。

2.案例情况

2016年6月30日，李某伶(买受人)与北京金石xx房地产开发有限责任公司(出卖人)签订《北京市商品房现房买卖合同(经济适用住房)》，约定购买位于北京市x景山区房屋，总价款为301722元。2016年6月30日，姚某红向北京金石xx房地产开发有限责任x司支付上述购房款，并支付了公共维修基金、契税、印花税、产权登记费共计11856.22元、代办费800元。经询，李某伶同意返还姚某红上述款项。
　　2016年9月29日，李某伶向姚某红出具《收条》一张，载明“今收到姚某红购买石景山区xx号房屋，房屋购房款伍万元(50000元)。剩余伍万元(50000元)于此房产权转移给姚某红时付清。(房本办不下来跟我无关李某伶)”。收款人李某伶付款人姚某红2016年9月29日。李某伶同意返还该5万元。
　　2016年7月，涉案房屋办理入住手续，房屋由姚某红使用至今，并由姚某红实际支付物业费等。
　　2018年7月10日，涉案房屋登记在李某伶名下，建筑面积43.97平方米，权利性质为经济适用房。

李某伶向一审法院起诉请求：1.判令李某伶和姚某红签署的房屋买卖合同无效；2.判令姚某红腾x北京市x景山区xx号房屋并交付给李某伶；3.诉讼费由姚某红承担。
　　姚某红向一审法院反诉请求：1.李某伶返还购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元、已经支付李某伶的借名费50000元；2.判令李某伶赔偿姚某红装修损失80000元；3.判令李某伶赔偿姚某红因房屋增值遭受的损失1000000元。　　

3.法院裁判

一审法院判决：

一、确认李某伶与姚某红之间关于北京市石x山区xx号房屋的合同无效；

二、李某伶于本判决生效后七日内返还姚某红购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元，姚某红已向李某伶支付的50000元；

三、李某伶于本判决生效后七日内支付姚某红装饰装修损失25000元；

四、李某伶于本判决生效后七日内支付姚某红增值损失287474元；

五、姚某红于本判决生效后三十日内将位于北京市石x山区xx号房屋腾退返还给李某伶；

六、驳回李某伶的其他诉讼请求；

七、驳回姚某红的其他反诉请求。

二审驳回上诉，维持原判。

4.律师解读

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于房屋增值的损失数额，根据北京市经济适x住房上市出售的有关规定，2008年4月11日以后签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款。关于过错比例，李某伶与姚某红违反经济适用住房管理的相关规定交易涉案房屋，双方对于合同无效均有过错。但是经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，李某伶作为有资格购买经济适用住房的人员，在限制上市交易期限内转让涉案房屋，其过错程度更大，应当承担合同无效的主要责任。一审综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、双方的过错程度等因素，酌定李某伶应当承担60％的过错比例，并无明显不当，本院予以维持。李某伶上诉要求姚某红承担均等责任，姚某红上诉要求李某伶承担80％的过错比例，均依据不足，本院不予支持。综上，一审法院依据评估报告以及北京市经济适用住房上市出售的有关规定，再结合前述的责任分担比例，确定李某伶应支付姚某红增值损失287474元，该处理并无不当。
　　双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。房屋占有使用费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销。李宝某上诉要求认定姚某红一直占有使用涉案房屋，给其造成的房屋占有使用损失，缺乏依据。